Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi ve Yöneticinin Sorumlulukları

Apartman ve sitelerde yönetici seçimi ve yöneticinin sorumlulukları, kat maliklerinin haklarını koruyarak ortak alanların düzenli bir şekilde işletilmesini sağlama noktasında oldukça önemli bir role sahiptir. Yönetici veya yönetim kurulu, apartman ve site yaşamını düzenlerken, kat maliklerinin kararlarıyla yönlendirilir ve bu kararlar doğrultusunda günlük yönetim işlemlerini yürütür. Yöneticinin yahut yönetim kurulunun azli yahut yöneticinin mahkeme kararıyla atanması gibi hususlar konuya ilişkin diğer hukuki hususlardır.

Apartman ve Sitelerde Yönetici veya Yönetim Kurulu Nedir?

Apartman ve sitelerde yönetici veya yönetim kurulu, toplu yapılardaki kat maliklerinin ortak yaşam alanlarının yönetimi ve düzenlenmesiyle sorumlu olan kişilerdir. Bu kişiler, kat maliklerinin ortak alanlarda alacağı kararları uygular ve yönetim planına göre tüm sorumlulukları yerine getirir. 

Yönetici; taşınmazın idare edilmesi, kat malikleri kurulu tarafından verilen kararların yerine getirilmesi, aidat miktarlarının belirlenmesi gibi i̇şleri yerine getirmekle yükümlüdür.

Yönetimin kat malikleri arasından bir kişiye verilmesi durumunda yönetici, 3 kişilik bir kurula verilmesi halinde yönetim kurulundan söz edilir.

Apartman ve Sitelerde Yönetici veya Yönetim Kurulu Nasıl Seçilir?

Apartman ve sitelerde yönetici veya yönetim kurulu; kat malikleri kurulunda yapılan oylama ile seçilir. Kat maliklerinin bu konuda ortak bir kararının olmaması halinde yönetici yahut yönetim kurulu ataması mahkemeden talep edilebilir.

Kat maliklerinin çoğunluğunun oyuyla seçilen yönetici veya yönetim kurulu üyeleri, yönetim planında belirtilen görevleri yerine getirir. Yönetici kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından, kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında atanır.

Yönetici kat malikleri ve kiracılar arasına seçilebileceği gibi, yönetim planında yalnızca kat malikleri arasında yönetici seçilebileceği kararlaştırılabilir.

Apartmanda Yönetici Zorunlu Mudur?

Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre en az sekiz bağımsız bölümü bulunan apartmanda bir yönetici atanması zorunludur. Sekiz bağımsız bölümün altında kalan yapılarda ise yönetici atanması zorunlu değildir. Ancak bakım çalışmalarının yahut kanuni yükümlülüklerin yerine getirilmesi için bir temsilcinin bulunması fayda sağlamaktadır.

Apartman ve Sitelerde Yönetici veya Yönetim Kurulunun Görevleri Nelerdir?

Apartman ve sitelerde yönetici veya yönetim kurulunun görevleri şunlardır:

• Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirme, 
• Ana taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması korunması bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması, 
• Para taşınmazın sigorta işlemlerinin yapılması 
• Ana taşınmazın yönetimi ile ilgili ödemelerin yapılması 
• Kat mülkiyetine tabi yapının yönetimi dolayısıyla ortaya çıkan borçların ödenmesi, 
• Ana taşınmaza ilişkin tebligatların kabul edilmesi, 
• Kat malikleri tarafından özel olarak yetkilendirilmesi halinde, ilgili bağımsız bölümlerin kiralarını toplanması, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebiyle kat maliklerine karşı açılan dava ve icra takiplerinin takip edilmesi ve Kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi, 
• Kat mülkiyetinin bakım, onarım yahut genel yönetim işlerine ilişkin harcamalarını yapılabilmesi için avansların toplanması
• Kadın maliklerinden toplanan paraların ve avansların yatırılması, 
• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, 
• Kat mülkiyeti adına banka hesabın açılması.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre, yönetim planında yöneticinin görev ve yetkileri Kat malikleri tarafından belirlenebilmektedir. Bu itibarla yukarıda sayılanların yanı sıra hukuka uygun olacak şekilde yeni yükümlülükler belirlenebilmektedir.

Kat mülkiyetinin genel yönetimi ile ilgili olmayan hususlarda yöneticinin herhangi bir işlem yapması ancak kat maliklerinin bu konuda verdiği temsil yetkisiyle mümkün olmaktadır.

Yönetici veya Yönetim Kurulunun Hak ve Sorumlulukları Nelerdir?

Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetici veya yönetim kurulu hak ve sorumlulukları şunlardır:

• Yönetici ve kat malikleri arasında, hukuken vekalet ilişkisinin bulunduğu kabul edilir.
• Yöneticinin, vekalet ilişkisinden doğan ücret talep etme hakkı vardır. Yöneticiye verilecek ücret yönetim planında belirlenebileceği gibi ayrı bir sözleşme ile de belirlenebilir. Bu konuda herhangi bir kararın bulunmaması halinde Kat Mülkiyeti Kanununa göre, yönetici yönetim giderlerinin yarısına katılmama hakkına sahiptir.
• Vekalet ilişkisi nedeniyle, yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur.
• Yönetici yahut yönetim kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan yetkilerle sınırlı olmak adına, anataşınmaza ilişkin davalarda taraf olabilir.
• Yönetici anataşınmaz için üçüncü kişilerle sözleşmeler yapma yetkisine sahiptir.

Apartman / Site Yönetiminde Tüzel Kişiler Yönetici Olarak Seçilebilir Mi?

Evet, apartman ve site yönetiminde tüzel kişiler de yönetici olarak seçilebilir. Özellikle profesyonel yönetim şirketleri, apartman veya site yönetiminde oldukça yaygın bir şekilde görev alır. Bu tür bir durumda, tüzel kişi yönetici olarak atanır ve tüm yönetim faaliyetlerini yerine getirir.

Yedek Yönetici Seçimi Zorunlu Mudur?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yedek yönetici seçimi zorunlu değildir. Kat Mülkiyeti Kanununda bu hususta getirilen bir zorunluluk yoktur. Ancak, bir yönetici atanmışsa ve bu yönetici herhangi bir nedenle görevini yerine getiremezse,  işlerin devamlılığı açısından yedek yönetici devreye girebilir. Bu noktada, olağan yönetici seçimlerinde, kat malikleri tarafından ayrıca yedek yönetici seçilerek olası aksamaların önüne geçilebilir.

Yönetici veya Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi ve Denetlenmesi Nasıl Olur?

Yönetici veya yönetim kurulunun, vekalet ilişkisinden doğan hesap verme sorumluluğu vardır. Kat maliklerinin, yöneticinin yaptığı harcamaları denetleme hakkı bulunmaktadır. 

Bu noktada, yönetimin yaptığı işlemlere dair hesap sorulması ve yönetimin denetimi konusunda talepte bulunulması mümkündür. Ayrıca, genel kurul toplantılarında yapılan harcamalar ve alınan kararlar düzenli olarak denetlenmelidir.

Yöneticinin İstifası Süreci Nasıl İşler?

Bir yönetici istifa etmek istediğinde, bu isteğini kat malikleri kuruluna yazılı olarak bildirir. İstifa, kat malikleri kurulunun onayıyla geçerli olur. Yönetici istifasını verdikten sonra, yeni bir yönetici seçilene kadar eski yönetici, görevlerini yerine getirmeye devam eder. 

Yönetici veya Yönetim Kurulunun Azli Süreci Nasıl İşler?

Yönetici veya yönetim kurulunun görevden alınması (azli) süreci, kat malikleri kurulunun oylarıyla gerçekleşir. Kat malikleri kurulu, azil kararını almak için toplantı yapmalı ve oylama yapılmalıdır. Oylamada, yönetici veya yönetim kurulunun görevden alınması için çift çoğunluk sağlanmalıdır.

Mahkeme tarafından atanan yönetici veya yönetim kurulu, atandığı tarihten itibaren 6 ay içinde haklı sebebin varlığı halinde mahkeme izni ile azledilebilir. Bu noktada yöneticinin veya yönetim kurulunun, noter ihtarına rağmen sorumluluklarını yerine getirmemesi haklı neden olarak görülmektedir. Haklı nedenin varlığı sebebiyle yönetici azlinde, yöneticiye tazminat ödeme yükümlülüğü de bulunmamaktadır.

Mahkeme Kararıyla Yönetici Atanması Nasıl Yapılır?

Eğer kat malikleri kurulu, apartmanın yönetimi için bir yönetici seçememişse veya mevcut yönetici görevini yerine getiremiyorsa, mahkeme kararıyla yönetici atanabilir. Kat malikleri, ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerine sunulan dava dilekçesi ile bir yönetici atanmasını talep edebilirler. 

Mahkeme, kat maliklerinin başvurusu üzerine, apartman veya sitenin yönetimi için bir yönetici atar ve bu yönetici, mahkeme kararı doğrultusunda görevini yerine getirir. Mahkeme tarafından atanan yönetici, haklı sebep bulunmadığı hallerde 6 ay boyunca kat malikleri kurulu tarafından değiştirilememektedir.

Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Profesyonel Yöneticilik Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Profesyonel yöneticilik, büyük apartmanlar ve siteler için genellikle tercih edilen bir yöntemdir. Bu tür yapılarda, yönetici olarak atanacak kişi veya kuruluşla bir sözleşme yapılması gerekir. Profesyonel yöneticilik sözleşmesi hazırlanırken, yöneticinin görev tanımı, sorumlulukları, yetkileri, ücreti ve yan hakları ile sözleşmenin geçerli olacağı süre gibi sürece ilişkin tüm detaylar belirlenmektedir. 

Sonuç

Apartman ve sitelerde yönetici seçimi ve sorumlulukları, kat maliklerinin ortak yaşam alanlarını düzenlemek ve yönetmek için büyük bir önem taşır. Yönetici veya yönetim kurulu, bu sürecin düzgün işlemesi için kritik bir rol üstlenir. Yönetici seçimi, azil işlemleri, profesyonel yöneticilik sözleşmeleri ve yönetim kurulunun görevleri, kat maliklerinin huzurlu bir yaşam sürmesini sağlamak adına dikkatlice düzenlenmelidir. Apartman ve sitelerde yönetici seçiminden doğan uyuşmazlıklarda uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak önemlidir.