Apartman ve Sitelerde Ortak Yerler

Apartman ve sitelerde ortak yerler, kat malikleri kurulu tarafından belirlenmekte ve yönetim planında açıklanmaktadır. Bu alanlar, komşuluk ilişkilerinin sağlıklı yürümesinden, mülkün ekonomik değerine kadar birçok önemli faktörü etkiler. Asansör, bahçe, otopark gibi ortak alanların yönetimi ve kullanımı konusunda ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili mevzuat ve apartman yönetim planında yer verilen kurallarla giderilmeye çalışılmaktadır.

Ortak Yer Nedir?

Ortak yer; anagayrimenkulün kat mülkiyetine tabi bağımsız yerlerinin haricinde kalan, kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş yerlerdir. Bu tür yerler, bina yönetimi tarafından ortak giderlerle finanse edilmektedir.

Toplu Yapılarda Ortak Yerler Nelerdir?

Toplu yapılarda ortak yerler; yapı projesine ve yönetim planında gösterilen bölümlerdir. Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 hükmünde bazı alanlar ortak alan olarak belirlenmiştir. Bu alanlar şunlardır:

• Yapı temelleri,
• Bina ana duvarları,
• Tayışı duvarlar, kolonlar, kirişler, perde duvarlar,
• Bağımsız bölümleri (daire, dükkan, depo vb) birbirinden ayıran duvarlar,
• Tavan ve tabanlar, 
• Bina avluları ve girişleri,
• Genel giriş kapıları,
• Antreler,
• Merdivenler, 
• Koridorlar, 
• Asansörler,
• Sahanlıklar,
• Kapıcı daire ve odaları,
• Genel çamaşırhane odaları,
• Kömürlük,
• Ortak garajlar,
• Kalorifer daireleri,
• Kuyu ve sarnıçlar,
• Su depoları,
• Sığınaklar,
• Ortak kanalizasyon tesisleri,
• Çöp kanalları,
• Çatılar, bacılar, genel teraslar, yağmur olukları,
• Yangın merdivenleri,
• Ortak su, doğalgaz, elektrik tesisatı,
• Televizyon, internet ve radyo için kurulan ortak tesisler.

Yukarıda sayılanların yanı sıra, her yapının özelliğine göre çeşitli kullanım bölümleri ortak alan olarak kabul edilebilmektedir. Farklı alanların ortak alan olarak kabul edilmesi halinde, bu yerlerin yönetim planında ortak alan olarak eklenmesi gerekmektedir

Apartman ve Sitelerde Ortak Alanlara Yenilik ve İlavelerin Masraflarını Kim Öder?

Apartman ve sitelerde ortak alanlarda yapılan yenilik ve ilavelerin masrafları, kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenmektedir. Ortak alanlarda değişiklik ve yeniliklerin yapılması, bağımsız kat maliklerinin tek başına verebileceği kararlardan değildir. Bu noktada, kat maliklerinin oy çoğunluğu bulunmakta, ödeme ise arsa payları oranında ortaklaşa yapılmaktadır.

Yapılacak yenilik ve değişikliklerin çok masraflı olması halinde, ödemeler değişikliğe karar veren kat malikleri tarafından yapılmaktadır. Aynı şekilde yapının nitelikleri göz önüne alındığında lüks harcama kapsamına giren değişikliklerde de yalnızca değişikliği talep eden kat malikleri masrafları ödemektedir. Son olarak, bütün kat maliklerinin kullanmak zorunda olmadığı değişikliklerde, değişikliği kullanmayacak malik tarafından ödeme yapılmaması kararlaştırılabilmektedir.

Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Nasıl Olur?

Apartman ve sitelerde ortak alanların kiraya verilmesi, kiralana bölümün niteliğine göre oy birliği yahut oy çokluğuyla gerçekleştirilmektedir. Kat mülkiyetine tabi yapıdaki alanların, duvarların çatının kiraya verilmesi sebebiyle elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Kira geliri tüm kat malikleri arasında paylaştırılır ve gelire ilişkin gelir vergisinin ödenmesi yahut beyannamenin sunulması kat maliklerinin sorumluluğunda tutulmaktadır.

Bağımsız Bölüm Kiraya Verildiğinde Ortak Alan Kullanımı Nasıl Olur?

Bağımsız bölüm kiraya verildiğinde ortak alanı ilişkin kullanım hakkı kiracıya geçmiş kabul edilmektedir. Bu noktada malikin kiraya verilen bağımsız alana ilişkin ortak alanları kullanması söz konusu değildir. Kat maliki kira ilişkisinden sonra yapının misafiri statüsüyle apartmana yahut siteye kabul edilir. Kat malikinin siteye yahut ortak alanlara girişi kiracının onayı ile mümkündür

Kat Maliklerinin Ortak Yerlere İlişkin Hakları Nelerdir?

Kat maliklerinin ortak yerlere ilişkin hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 16 hükmünden doğan haklardır. İlgili kanun hükmüne göre, kat malikleri şu haklara sahiptir: 

• Kat maliki arsa payı oranında ortak alanlar üzerinde de mülkiyet hakkına sahiptir, dolayısıyla ortak alanlara ilişkin kullanma ve yararlanma hakkı söz konusudur, 
• Ortak alanlara yönelik müdahalelere karşı, sulh hukuk mahkemelerinde el atmanın önlenmesi veyahut istihkak davası açma hakkı bulunmaktadır.

Ortak alanların kullanılmasına ilişkin haklar, kat maliklerinin arsa payı oranında düzenlenmektedir.

Kat Maliklerinin Ortak Yerlere İlişkin Yükümlülükleri Nelerdir?

Kat maliklerinin ortak yerlere ilişkin yükümlülükleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerinden doğan yükümlülüklerdir. Bu yükümlülükler şunlardır:

• Ortak yerlerin kullanımında dürüstlük kuralına uyma yükümlülüğü,
• Anataşınmazın bakımını, sağlamlığını, mimari güzelliği ile uyumunu koruma yükümlülüğü,
• Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis, yenilik, ve ilaveler yaparken kanuna uygun hareket etme yükümlülüğü, 
• Ortak yerlere ilişkin tasarrufların ve önemli yöneitm işlerinin yapılmasında Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili kanunlara uygun hareket etme yükümlülüğü,
• Ortak yerlerin onarımı için bağımsız bölüme girilmesine izin verme ve gerekli işlemlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü,
• Ortak yerlere ilişkin giderlere katılma yükümlülüğü.

Yukarıda sayılan yükümlülüklerin yanı sıra, Medeni Kanun’da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti kısıtlamaları, kat mülkiyeti ilişkisine uygun düştüğü müddetçe uygulanabilmektedir. Kanuna aykırılık teşkil etmeyen yükümlülükler, yönetim planlarında ayrıca belirlenebilmektedir.

Ortak Yerlere İlişkin Yükümlülüklere Uyulmasını Sağlama Amacıyla Yönetim Planında Cezai Şart Öngörülebilir Mi?

Ortak yerlere ilişkin yükümlülüklere uyulmasını sağlama amacıyla yönetim planında cezai şart öngörülmesi mümkündür. Bu noktada, kat maliklerinin kanundan doğan ve yönetim planında belirlenen yükümlülükleri ihlal etmesi halinde belirli oranlarda cezai ödemeler yapmaları söz konusu olacaktır. 

Cezai şartı tahsil yetkisi ise yöneticiye verilmiştir. Cezai şartların ödenmesi sonucu elde edilen gelir işletme gelirleri arasında yer alır ve ana taşınmazın giderlerinde harcanmaktadır.. 

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, yönetim planında belirlenen cezai şartın, asıl yükümlülüğü ortadan kaldırmadığıdır. Kat maliki, kanundan doğan ve yönetim planında belirlenen yükümlülüklerini yerine getirmekle birlikte cezai şart ödemekle yükümlü tutulmaktadır.

Sonuç

Apartman ve sitelerde ortak yerlerin doğru yönetimi ve kat maliklerinin bu alanlara ilişkin hak ve yükümlülüklerinin düzenlenmesi, apartman ve site yaşamının huzurlu ve düzenli bir şekilde devam etmesi açısından hayati önem taşır. Uygulamada sıklıkla karşılaşılan, apartman ve sitelerde ortak yerlere ilişkin hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek için yapılacak düzenlemelerin gayrimenkul avukatı danışmanlığında yapılması fayda sağlamaktadır.