Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

Apartman kat malikleri kurulu toplantısı, kat mülkiyetine tabi taşınmazların yönetimi açısından önem arz eden hususlar arasındadır. Kat malikleri kurulunun atanması, toplanması, görev ve yetkileri gibi hususlar Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde belirlenmektedir. Bunun yanı sıra, apartman kat malikleri kuruluna ilişkin hususların, kanuna aykırılık taşımayacak şekilde yönetim planında belirlenme serbestisi de bulunmaktadır. Bu itibarla, kat malikleri belli konularda oy çokluğu, belli konularda oy birliği ile toplantı işleyişi kurallarına karar verebilmektedirler.

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu; bir apartman ya da site gibi çok katlı yapılarda, tüm kat maliklerinin ortaklaşa karar alabilmesi için oluşturulan bir organdır. Kat malikleri kurulu Kat Mülkiyeti Kanunu m.27 ve devamı hükümlerinde açıklanmaktadır.

KMK M.27:

“Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”

Bu kurul, apartmanın yönetimiyle ilgili önemli kararların alındığı, ortak yaşam alanlarının düzenlendiği ve kat malikleri ile yöneticiler arasındaki ihtilafların çözüldüğü bir platformdur. Örneğin, apartmanda yeni bir asansörün yapılması veya ortak alanlarda yapılan bir tadilat gibi konular, kat malikleri kurulunun kararıyla gerçekleştirilir.

Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Oy Kullanma Esasları Nelerdir?

Apartman kat malikleri kurulu toplantısında her kat maliki, arsa payından bağımsız olarak 1 oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat malikleri ise her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bir kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, en fazla tüm oyların ⅓’ü kadar olabilir.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin birlikte mülkiyetinde ise maliklerden biri müşterek malikleri temsilen malikler kuruluna katılır. Kat malikinin 18 yaşından küçük olması halinde ise velilerinden biri kat malikleri kurulunda oy kullanacaktır.

Kat malikleri; apartman kat malikleri kurulu toplantısına bizzat katılabileceği gibi vekil yoluyla da katılabilmektedir. Bir vekil, birden fazla kat malikini temsil yetkisine sahiptir. Ancak, bir vekilin, toplam oy sayısının ⅕’inden fazla vekalet alması yasaktır.

Oy kullanma esaslarından bir diğer, kat malikini ilgilendiren konularda açılan oylamalardır. Doğrudan kat maliklerinden birini ilgilendiren konularda, mevzubahis kat maliki kurulda bulunsa da oy kullanma yetkisi bulunmamaktadır.

Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Kat malikleri kurulunun görev ve yetkileri şunlardır:

• Gerekli yönetmelikleri hazırlamak ve yönetmelikler üzerinde gerekli değişiklikleri yapmak,
• Yöneticinin atanması, yönetim kurulunun tayin edilmesi ve azli,
• Yönetim planını hazırlamak, sicile sunmak ve gerekli değişiklikleri yapmak,
• Anataşınmazın sigorta işlemlerini yürütmek,
• Anataşınmaz üzerindeki yeniliklerin yapılması konusunda kararlar almak,
• Yönetici ve yönetim kurulunun görev yetki alanı dışında kalan iş ve işlemleri yürütmek,
• Taşınmaza ilişkin mali raporları ve hesapları incelemek,
• Yönetici ve yönetim kurulunu denetlemek, denetçi atamak.

Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Nasıl Toplanır?

Apartman kat malikleri kurulu toplantısı, belirli periyotlarla yapılır ve kat maliklerinin davetiyle gerçekleşir. Bu toplantılar, apartman yönetimi tarafından düzenlenir ve genellikle yıllık olarak yapılır. Kat malikleri kurulunun toplantıya katılımı zorunludur. Ancak, bazı durumlarda olağanüstü toplantılar da yapılabilir.

Olağan toplantılar, en az yılda 1 defa olmak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılmaktadır. Yönetim planında konu hakkında kesin tarih belirtilmemiş olması halinde, her yılın ilk ayı içinde kat malikleri kurulu toplanır. 

Olağanüstü toplantılar ise olağan toplantılardan ayrıca herhangi bir zaman diliminde yapılabilir. Olağanüstü toplantıların yapılması için önemli bir sebebin varlığı aranmaktadır. Bununla birlikte, yöneticinin, denetçinin yahut kat maliklerinin ⅓’ünün talebi gerekmektedir. Son olarak apartman kat malikleri kurulu toplantısı tarihinden en az 15 gün önce , toplantı sebebinin imza karşılığı kat maliklerine bildirilmesi gerekmektedir. Kat maliklerinin imzasının alınamadığı noktada taahhütlü mektup uygulamasına başvurulabilir.

Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Hazirun Cetveli Nedir?

Apartman kat malikleri kurulu toplantısı hazirun cetveli, genel kurul toplantılarında, toplantıya katılan kat maliklerinin isimlerinin, sahip oldukları oy oranlarının, alınan kararların ve yapılan bildirimlerin yazılı olduğu belgedir. Bu cetvel, toplantının geçerliliği ve alınan kararların yasal niteliği için önemlidir. Hazirun cetveli, genel kurul sonrasında, kat malikleri tarafından imzalanır.

Hazirun cetveli her genel kurulda 4 nüsha şeklinde hazırlanmaktadır. Cetvelde yer verilen bilgiler; site-apartman adı, toplantı numarası, toplantının yapıldığı yer ve zaman, toplantıya katılan kat maliklerinin yahut vekillerinin isimleri ve imzaları.

Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Toplantı Tutanağı Nedir?

Toplantı tutanağı, apartman veya site genel kurul toplantısında alınan kararların yazılı ve resmi bir şekilde kayıt altına alındığı belgedir. Bu belge, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler ve alınan kararların yasal dayanağını oluşturur.

Tutanakta, toplantının tarihi, yeri, katılımcıların listesi, gündem maddeleri ve alınan kararlar detaylı olarak belirtilir. Ayrıca toplantıya katılanların imzaları ile kararların onaylandığı gösterilir. Tutanağın eksiksiz düzenlenmesi, olası uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir delil teşkil eder.

Tutanağın hazırlanmasından genellikle toplantıyı yöneten yönetici sorumludur. Ancak toplantıya katılanların da tutanağı inceleyerek imzalamaları gerekir. İmzalanan tutanak, apartman veya site yönetiminin arşivinde saklanır ve gerekli durumlarda maliklere sunulur. Maliklerin alınan kararlarla ilgili bilgi sahibi olmasını ve bu kararların bağlayıcılığını sağlamaktadır.

Kurul Ne Şekilde Toplanır ve Kararlarını Ne Şekilde Alır?

Kurul, yıllık olağan toplantı genellikle takvim yılının ilk ayında, kurul üyelerinden birinin çağrısı ile toplanır. Çağrı, toplantının yeri, zamanı ve gündem maddelerini içermektedir. Toplantı günü ve saati yazılı şekilde kat maliklerine iletilmektedir. Olağanüstü durumlarda, ek toplantılar düzenlenebilmektedir.

Kurulun toplanabilmesi için salt çoğunluk aranır. İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, en az 7 gün sonra ikinci bir toplantı yapılır. Bu ikinci toplantıda karar almak için çoğunluk şartı aranmaz.

Alınan kararlar, oy çokluğu ile kabul edilir. Ancak ortak alanların satışı veya büyük yenilikler gibi önemli konular için tüm kat maliklerinin oy birliği gereklidir. Malikler, toplantılara bizzat katılabilir veya bir temsilci aracılığıyla oy kullanabilir.

Toplantı sırasında alınan kararlar, tutanakla kayıt altına alınır ve katılanların imzasıyla geçerlilik kazanır. Tüm kararlar bağlayıcıdır, ancak hukuka aykırı olduğu düşünülen kararlar için maliklerin mahkemeye başvurma hakkı bulunmaktadır.

Kat Mülkiyetine Konu Olan Taşınmazların Yönetimine İlişkin Kurallara Nerede Yer Verilir?

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazların yönetimine ilişkin kurallara, apartman yönetim planında veya kat mülkiyeti kanununda yer verilir. Yönetim planı, apartmanın ortak kullanım alanları, aidatlar, yönetim şekli gibi hususları düzenler. Kat malikleri, yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır.

Olağanüstü Toplantılar Nasıl Yapılır?

Olağanüstü toplantılar, yalnızca olağanüstü durumlarda; yöneticinin, denetçinin yahut kat maliklerinin 1/3’ünün talebinin bulunması halinde yapılır. 

Olağanüstü toplantılar yapılmadan en az 15 gün önce kat maliklerine çağrıda bulunulması gerekmektedir. Çağrı, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla ile yapılmaktadır. Yapılan çağrıda toplantı yer, zaman ve sebebinin bildirilmesi kanuni zorunluluktur.

Apartman Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Kararlarının İptali Nasıl Olur?

Apartman kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararlar, sulh hukuk mahkemelerinde açılacak iptal davaları sonucunda iptal olur. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 hükmünde açıklanmaktadır.

KMK M.33

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir…”

İlgili kanun hükmüne göre, kurul toplantılarında verilen kararlara muhalif olan, imza vermeyen kat malikleri, kararını öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve herhalde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davası açabilir.

Açılan davada mahkeme; yönetim planına, kat mülkiyeti kanunu ve genel hukuk kurallarına göre karar verir. Verilen karar, en kısa süre içerisinde yerine getirilmek üzere ilgiliye tebliğ edilir. Mahkeme kararının verilen süre içerisinde yerine getirilmemesi halinde idari para cezası kesilir.

Elektronik Ortamda Genel Kurul Toplantısı Yapılabilir Mi?

Elektronik ortamda genel kurul toplantısı kural olarak mümkün değildir. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanununda açıkça yasaklanmamıştır. Ancak, genel kurul toplantılarının sonunda, genel kurul toplantı tutanaklarının imzalanması zorunluluğu, toplantıların elektronik ortamda yapılmasını imkansız kılmaktadır. 

Sonuç

Apartman kat malikleri kurulu toplantısı, apartman ve site yaşamının düzenli bir şekilde sürdürülmesi için büyük önem taşımaktadır. Bu toplantılar, ortak alanların yönetiminden finansal yükümlülüklerin belirlenmesine kadar geniş bir yelpazede kararlar alınmasını sağlar. Ancak bu kararların hukuka uygun ve adil bir şekilde alınabilmesi, sürecin profesyonelce yönetilmesini gerektirir. Bu nedenle, toplantılarda alınacak kararların kat mülkiyeti hukukuna uygunluğunu sağlamak ve uyuşmazlıkları önlemek adına bir avukattan hukuki danışmanlık alınması faydalı olacaktır.