Aile Konutu Şerhi Nedir? Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi, eşlerden birinin diğerinin izni olmadan konut üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini kısıtlayan tapu şerhidir. Bu şerh sayesinde eşlerden biri, diğerinin izni olmadan aile konutunu satamaz, kiralayamaz, kira sözleşmesini feshedemez veyahut kiralama gibi bir işlem yapamaz. Ancak eşlerden biri ailenin menfaatine olmak kaydıyla mahkemeden bu işlemler için izin isteyebilir. Aynı şekilde şerhin kaldırılması için başvuru yapılması da mümkündür.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların ortak yaşamı sürdürdükleri, birlikte iyi ve kötü günlerini geçirdikleri konuttur. 

Yukarıda yer alan tanımdan anlaşılacağı üzere ailenin ortak yaşamını sürdürdüğü konut aile konutu niteliğinde olacaktır. Bu kapsamda, kişilerin ikincil olarak kullandığı yazlık, dağ evi veya yayla evi gibi yerler aile konutu niteliğinde değildir. 

Aile konutu esasen tek bir konut olabilir. Ancak bazı istisnai hallerde birden fazla aile konutuna izin verilebilir. Örneğin, Aile konutunun sayısı ile alakalı olmak üzere olağan olan, her ailenin sadece bir aile konutunun olmasıdır. Ancak bazı istisnai hallerde birden fazla aile konutunun kabul edilmesi gündeme gelebilmektedir. 

Örneğin esas yerleşim yeri kırsalda olan bir aile sırf çocuklarının eğitimi için şehirde de bir evde yaşıyor olabilirler. Bu durumda, kırsaldaki konut ve şehirdeki konut ailenin ortak yaşamı için aynı önemdedir. Yine, eşlerden birinin veya her ikisinin işleri dolayısıyla iki adet konutta yaşamlarının sürdürülmesi ya da hastalık gibi mücbir bir sebepten iki adet konutun ortak yaşam için gerekli olması hallerinde birden fazla aile konutu bulunduğu kabul edilebilir.

Birden fazla aile konutu bulunmasına Yargıtay’ın bazı kararlarında cevaz verilmediği görülür. (Yargıtay HGK., T. 28.09.2011, E. 2011/447, K. 2011/556.) Ancak 2014 yılında verilen bir karara göre ise birden fazla konutun istisnai olarak aile konutu sayılabileceği ifade edilmiştir. (Yargıtay HGK., T. 12.02.2014, E. 2013/473, K. 2014/92)

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhi, evlilik birliği içerisinde eşlerden birinin diğerinin izni olmadan konut üzerinde tasarrufta bulunmasını kısıtlayan düzenlemedir. Tasarrufta bulunmaktan kastedilen, satış, kiralama veya ipotek kurulması gibi işlemlerdir. Aile konutu şerhi tapu kütüğünde konutun şerhler sütununa yazılır.

Aile konutu şerhi TMK m.194’te şu şekilde düzenlenmiştir:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”

Aile konutu şerhi konulmasında amaç, aile konutu üzerinde bir eşin yapacağı tasarruflar sonucu hak iddia edecek üçüncü kişilere karşı diğer eşi korumaktır. Zira, aile konutu, ailenin ortak yaşamını sürdürdüğü konut olduğundan bir eşin tek başına bu denli önemli kararlar vermesi engellenmelidir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi, tapu sicil müdürlüğüne yapılacak başvuru ile veya Aile Mahkemesinde açılacak dava ile konulur. Söz konusu aile konutu şerhi konulması için malik olmayan eş, malik olan eş veya eşlerin her ikisi birden talepte bulunabilir.

Aile konutu şerhinin tapu sicil müdürlüğüne başvuru ile konulması hususu TMK m.194/3’te şu şekilde düzenlenmiştir:

“Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.”

Aile konutu şerhinin tapu sicil müdürlüğüne başvuru ile konulması hususunun düzenlendiği bir başka mevzuat ise Tapu Sicil Tüzüğünün m.17/2’dir:

“Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerhin verilmesini isteyebilir.”

Eğer aile konutu şerhi bir şekilde tapu sicil müdürlüğü vasıtasıyla konulamazsa, bu durumda Aile Mahkemesi’nde açılacak dava ile tapu siciline aile konutu şerhi konulabilir. Aile mahkemesi bulunmayan yerlerde bu davalara asliye hukuk mahkemeleri bakacaktır. Aile konutu şerhi için açılacak olan davada, davalı olarak konut üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olan eş gösterilir.

Uygulamada Yargıtay’a göre, tapu sicil müdürlüğüne başvurmadan Aile Mahkemesi’nde şerh davası açılamamaktadır. Zira Yargıtay’a göre öncelikle tapu sicil müdürlüğüne başvuurlmaması halinde hukuki yarar yokluğu bulunur. (Yargıtay 2. HD., T. 27.04.2016, E. 2016/296, K. 2016/8504). Dolayısıyla öncelikle tapu sicil müdürlüğüne başvurulması önerilir.

DİKKAT: Yukarıda açıklanan nedenlerden ötürü, eğer Aile Mahkemesinde şerhi davası açılacaksa, tapu sicil müdürlüğüne yapılan başvuru ve yapılan başvurunun reddi evraklarının mahkemeye sunulması tavsiye edilir.

Aile Konutu Şerhi Koymak İçin Gerekli Belgeler

Aile konutu şerhi koymak için gerekli belgeler şunlardır:

• Merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi,
• Medeni hali gösterir kayıt örneği,
• Talep halinde kadastro müdürlüğü, muhtarlık, apartman yönetimi gibi yerlerden durumu ispatlayıcı belgeler.

Aile konutu şerhi koymak için gerekli belgelerden olan kadastro müdürlüğü, muhtarlık, apartman yönetimi gibi yerlerden durumu ispatlayıcı belgeler talep halinde verilir. Bu belgeler, üzerine şerh konulmak istenen konutun tapu kaydındaki ada ve parsel bilgileri ile müracaat sırasında istenilen yerleşim yeri bilgilerinin karşılaştırılmasının gerekli olduğu hallerde istenilir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Aile konutu şerhi, tapu sicil müdürlüğüne başvuru veya aile konutu şerhi terkini için dava açılması yoluyla kaldırılır.

Aile konutu şerhinin etkisi TMK m.194 gereğince evlilik birlikteliği devam ettiği sürece devam eder. Dolayısıyla evlilik sona erdiğinde, aile konutu şerhinin etkisi de ortadan kalkacaktır. Bazı hallerde ise evlilik devam ederken eşlerden birinin veya her ikisiinn talebi ile aile konutu şerhi kaldırılabilir.

Eğer ki evlilik, boşanma, iptal, eşlerden birinin ölümü veya gaipliği ile sona ermişse, tapu kütüğünde yer alan aile konutu şerhi terkin edilebilir. Bununla birlikte, evlilik sürse de konut aile konutu olmaktan çıkmış olabilir. Bu durumda da konut üzerindeki şerhin terkin edilmesi gerekir. 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2014/4 sayılı Genelgesinde aile konutu şerhinin terkin edilebileceği haller şu şekilde düzenlenmiştir:

• Eğer eşler yeni bir aile konutu edinmişse bu durumda dava açılmadan tapu müdürlüğüne başvuru yoluyla şerh terkin edilebilir. Ancak bu halde yeni bir aile konutunun bulunduğu, malik olan eş tarafından ispatlanmalıdır.
• Eğer aile konutu şerhi yararına şerh verilen eş talebiyle konulmuşsa, bu  eşin talebiyle şerh kaldırılabilir,
• Eşlerden birisi ölürse, sağ kalan eşin beyanı ile şerh kaldırılabilir. 
• Eşlerin boşanması durumu veya evlenmenin iptali kararı bulunuyorsa, boşanma ya da evlenmenin iptaline ilişkin kesinleşmiş kararla birlikte tapu müdürlüğüne başvuru ile şerh kaldırılabilir.

DİKKAT: Eğer boşanma davası veya evliliğin iptali davası devam ediyorsa, karar kesinleşmediği için bu durumda terkin talebinde bulunulamaz. 

Aile Konutunun Sağladığı Haklar

Aile konutunun sağladığı haklar şunlardır:

• Diğer eşin rızası olmadıkça aile konutu üzerinde tasarrufta bulunulamaz,
• Diğer eşin rızası olmadan, kiracı tarafta yer alan eş kira sözleşmesini feshedemez,
• Diğer eşin rızası olmadan kira sözleşmesinin devri, alt kira sözleşmesi yapılamaz,
• Diğer eşin rızası bulunmadan konutun, satışı, kiraya verilebilmesi, üçüncü kişiye ayni veya şahsi hak tanınmasının mümkün değildir,
• Diğer eşin rızası olmadan, konut bağış ve trampa gibi uygulamalarla elden çıkarılamaz,
• Diğer eşin rızası olmadan konut üzerinde başkası menfaatine intifa hakkı tanınması, ipotek kurulması, üst hakkı ya da oturma hakkı verilmesi mümkün değildir,
• Tapu kütüğünde şarta bağlı tescil mümkün olmadığından, diğer eşin rızası olmadan tapu memuru tarafından konut hakkında tescil işlemleri yapılamaz,
• Diğer eşin rızası olmadan konut için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz,
• Diğer eşin rızası olmadan konut için üçüncü kişiye bağışlama taahhüdünde bulunulamaz.

Uygulamada Yargıtay’ın son kararlarında, aile konutu şerhi bulunan bir taşınmazda bir eşin diğer eşin rızası olmadan işlem yapamamasının fiil ehliyeti sınırlaması olarak kabul ettiği görülür. (Yargıtay H.G.K., T. 15.04.2015, E. 2013/2-2056, K. 2015/1201 ve Yargıtay 2. HD., T. 08.11.2016, E. 2016/20910, K. 2016/14532)

DİKKAT: Eğer eşler kirada oturuyorsa, kira sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesi tarafı olabilir. Bu şekilde konut aile konutu vasfına da sahipse, korumadan yararlanma şansı artacaktır. 

Yukarıda yer alan hususların yanında, aile konutu üzerinde bir eşin tasarruf işlemi yapması hukuka aykırı değil ve ailenin ortak yaşamına olumlu etki gösterecekse, mahkemeye başvurularak tasarruf işlemi için izin istenebilir. Bu durumda diğer eş haksız şekilde rıza göstermiyor veya rıza göstermekten kaçınıyor olmalıdır. Ancak bu talebin ailenin yaşamı için olumlu olmalı, ailenin ekonomik ve sosyal yaşantısını tehlikeye düşürmemelidir.

Aile konutu şerhinin varlığına rağmen konut üzerinde hukuki işlem yapmak isteyen eşin mahkemeye başvurması hususu TMK m.194/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

Eşin haksız yere rıza vermemesine örnek olarak şunlar verilebilir:

• Eşin başka bir konut satın almak için kira sözleşmesini feshetmesine engel olunması,
• Eşin daha iyi koşullarda yaşamak için başka bir konut kiralamak amacıyla kira sözleşmesini feshetmesine engel olunması.

Aile konutu şerhi, bir eşin diğer eşin rızası olmadan ortak yaşamın sürdürüldüğü konut üzerinde tasarruf haklarını serbestçe kullanmasını engeller. Zira, eşlerin birlikte bir yaşam sürmesinin sonucu olarak, temel barınma ihtiyaçlarını karşılayacağı konut için tek başına tasarruf niteliğinde kararlar almaması gerekir. Ancak aile konutunun sağladığı haklardan faydalanmak için gerekli bildirimlerin yapılması veya mahkemeye talep sunulması gerekir. Bu anlamda süreç içinde alanında uzman bir aile avukatına danışılması faydalı olacaktır.

Sık Sorulan Sorular

Aile konutu şerhi hususu hakkında sık sorulan sorular, kişilerin aile konutu şerhi hususu ile alakalı olarak uygulamada en çok merak ettiği sorulardır. Aşağıda bu sorulara kısaca cevap verilmiştir.

Aile Konutu Haczedilebilir mi?

Aile konutu haczedilebilir. Zira doğrudan aile konutunu hacze karşı koruyacak bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Ancak, söz konusu aile konutu aynı zamanda borçlu kişinin haline münasip eviyse, bu durumda  İİK m. 82 b. 12 uyarında konut haczedilemez. 

Borçlunun haline münasip evinin haczedilememesi, borçlunun yapacağı meskeniyet idiasıyla sağlanır. Ancak dikkat edilmesi gereken husus, haczedilememe nedeninin konutun aile konutu olması değil borçlu ve ailesinin haline münasip evi olmasıdır.

Aile Konutu İçin Şerh Verilmesi Zorunlu Mudur?

Aile konutu şerhi verilmesi zorunlu değildir. Zira konutun aile konutu olduğuna yönelik tapuda şerhler sütununa yazılacak ibarenin konulması isteğe bağlıdır. Ancak, konut üzerinde yapılacak tasarruf işlemlerine karşı eşin kanuni korumadan daha fazla faydalanabilmesi için şerh verdirmesi faydalıdır.

Başkasına Ait Eve Aile Konutu Şerhi Verilebilir Mi?

Başkasına ait eve aile konutu şerhi verilemez. Örneğin, eşler kirada oturuyorsa kiralık evin tapu kaydına aile konutu şerh konulamaz. Zira bu durumda konutun mülkiyeti başkasına aittir. Ancak, eşlerden biri eve malikse tapuya şerh konulabilir.

Aile Konutu Olan Kiralık Ev İçin Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Aile konutu olan kiralık ev için tahliye taahhüdü geçerli değildir. Ancak bunun için aile konutu bildiriminin en geç tahliye taahhütnamesine dayalı takip başlatılana kadar yapılmış olması gerekir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyelerde aile konutu itirazına ilişkin Antalya BAM 6.H.D.’nin verdiği karar şu şekildedir:

“Tahliye taahhüdü takibine yapılan aile konutu itirazında; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan eş, malike mecurun aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunmamışsa aile konutu itirazı dinlenemez.” (Antalya BAM 6 HD 2022/1054-1010 24.05.2022)

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyelerde aile konutu itirazına ilişkin Yargıtay 8.H.D’nin verdiği karar şu şekildedir:

‘‘Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira TMK’nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez.’’ (Yargıtay 8 HD. 2017/4794E., 2018/11923K., 02.05.2018 T.)

Aile Konutunun Tespiti Davası Nedir?

Aile konutunun tespiti davası, bir taşınmazın ailenin yaşamının odak noktası olduğu ve bu sebeple aile konutu niteliğinde olduğunun mahkemece tespiti için açılan davadır.

Uygulamada özellikle aile konutu şerhi, bir eşin diğerinin izni olmadan tahliye taahhütnamesi imzalası durumunda önem kazanır. Zira aile konutu niteliğinde bir taşınmaz için tahliye taahhütnamesi yapılması ve bunun geçerli olabilmesi için diğer eşin de rızası gerekir. Ancak bunun için ev sahibine zamanında ihtarda bulunmak ve aile konutunun tespitini istemek oldukça önemlidir. 

DİKKAT: Tahliye taahhütnamesi ile tahliye için icra takibi başlatıldığı durumda, icra müdürleri kendiliğinden taşınmazın aile konutu niteliğinde olup olmadığını incelemezler. Dolayısıyla söz konusu bildirimin zamanında ev sahibine yapılması ve aile konutu tespiti istenmesi ne kadar erken olursa o kadar iyi olacaktır. 

Boşandıktan Sonra Aile Konutunun Durumu

Kanunlarımıza göre, bir taşınmazın aile konutu olması ve bu sebeple eşleri koruması evlilik birliğinin devamı süresince mümkündür. Dolayısıyla, eğer evlilik boşanma veya iptal kararı ile sona ererse, aile konutunun koruması da sona erer. 

Özellikle uygulamada karşılaşıldığı üzere, boşanma veya evliliğin iptali davaları sürerken, henüz tarafların evlilik birliği sona ermediğinden aile konutu koruması devam edecektir.

Aile Konutu Şerhi Satışa Engel Midir?

Aile konutu şerhi satışa engel değildir. Ancak, satışın geçerli hale gelmesi için diğer eşin rızası gerekir. 

Eğer taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi yoksa;

• Malik olan eşin satış işlemi yaptığı üçüncü kişinin iyi niyeti korunmaz. Buna göre; diğer eşin açık rızası olmadan konut satılmış ve tapu kütüğüne tescil ettirilmiş ise bu tescil bir yolsuz tescildir. Bu durumda açık rızası olmayan eş tapu iptal ve tescil davası açar.

DİKKAT: Aile konutu şerhi yapılmadığı için adına yolsuz tescil olunan 3. kişi şayet satın aldığı konutu bir başkasına satarsa bu durumda satın alan kişinin iyi niyeti korunur. Satış geçerli olur.

Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa;

• Yapılan satış işlemi geçersiz olup, rızası olmayan eşin satışa sonradan da onay vermemesi halinde , tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vardır. Böylece şerh sayesinde tapuda 3.kişi adına gözüken kaydı iptal ettirir.

DİKKAT: Eşin açık rızası olmadan veya hiçbir şekilde rızası  alınmadan yapılan satışa eş daha sonradan onay verirse satışın geçersiz olduğu hallerde satış geçerli bir hal alacaktır. Eğer eş haksız yere rıza vermekten kaçınıyorsa o zaman diğer eş hakime başvurabilir.

Uygulamada tapu memuru aile konutu şerhinin olup olmadığı konusunda satış işleminin taraflarına bu yönde bir bilgilendirme yapma yükümlülüğü olduğundan uygulamada aile konutu satışlarının önüne büyük oranda geçilmektedir.

Aile Konutu Şerhi Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme

Aile konutu şerhi davası yetkili mahkeme eşlerden birinin yerleşim yeri mahkemesidir. Aile konutu şerhi davası görevli mahkeme ise Aile Mahkemeleri’dir. Aile Mahkemelerinin bulunmadığı yerlerde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. 

Sonuç

Aile konutu şerhi, eşlerin ailenin ortak yaşamını idame ettirdikleri konutun korunmasını sağlar. Bu yönüyle aile konutu niteliğinde olan taşınmaz üzerinde bir eşin tek başına tasarruf kararları alması engellenir. Ancak, söz konusu süreçler hukuken teknik bilgi gerektirir ve usuli işlemlerin doğru yapılması gerekir. Aksi halde söz konusu korumadan yararlanılamayacaktır. Bu anlamda sürecin başından itibaren alanında uzman bir aile hukuku avukatına danışılması faydalı olacaktır.