Aidat Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Aidat ödemeyen kiracı hakkında ödenmeyen aidatların tahsili için icra takibi başlatılabilir, gerekli şartların varlığı halinde tahliye davası da açılabilir.

Aidat Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Aidat ödemeyen kiracının tahliye edilebilmesi için, ev sahibi kiracıya yazılı bildirimde bulunarak süre vermelidir. Ev sahibinin ihtarnamede belirteceği süre, en az 30 gün olmak zorundadır. İhtarnamede; 30 gün içerisinde aidat borcunun ödenmesi gerektiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı belirtilmelidir. Verilen sürede aidat borcu ödenmezse ev sahibi tahliye davası açabilir ve kiracıyı evden çıkarabilir.

Yargıtay; konuyla ilgili bir kararında, yan giderleri (aidat vs.) ödeme borcunun yerine getirilmemesinden dolayı tahliyenin mümkün olduğuna hükmetmiştir. (Yargıtay 8. HD., E. 2017/3731 K. 2017/12158 T. 04.10.2017)

Aidat ödemeyen kiracıyı tahliye imkanı, TBK madde 315’te düzenlenmiştir. İlgili hükme göre:

“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

Aidat bedeli, yukarıdaki hükümde belirtilen yan gider kavramı içinde değerlendirilir. Kiracıya verilecek sürenin en az 30 gün olması gerektiği de TBK 315/2 hükmünde düzenlenmiştir.

Aidatı ödemeyen kiracıya karşı açılacak tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Davanın açılacağı mahkemenin doğru tespit edilmemesi halinde süreç uzayacaktır.

Aidat ödemeyen kiracının tahliyesi davası, genellikle 6-12 ay arasında sürer.

Ayrıca, 7445 sayılı Kanun kapsamında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirildiği unutulmamalıdır. Gerek arabuluculuk gerek dava sürecinde herhangi bir mağduriyet yaşamamak adına, arabuluculuk sürecini başlatmadan alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

Aidat Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi 

Kiracının aidat ödeme borcunu yerine getirmemesi sebebiyle, ev sahibi kiracı hakkında icra takibi başlatabilir. Bu durumda; kiralanan evin bulunduğu yerdeki icra daireleri, icra takibi için yetkili olacaktır.

Takibinin başlatılmasıyla birlikte, icra dairesi tarafından kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının, ödeme emrine itiraz etmesi veya bedeli ödemesi için 7 günlük süresi bulunur. Bu süre zarfında kiracı herhangi bir itirazda bulunmaz ve bedeli de ödemezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

Hakkında icra takibi başlatılan kiracının 7 gün içerisinde itiraz etmesi durumunda, icra takibi duracaktır. Sürecin devam edebilmesi için, ev sahibi 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davasını veya 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davasını açmalıdır. Bu yollardan birini izleyerek lehine bir netice elde etmesi durumunda, icra takibi haciz aşamasıyla devam edebilecektir.

Yargıtay; kiracının birikmiş aidat borcunu ödememesi sebebiyle ev sahibinin başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptali davasında, aidat borcuna ilişkin delillerin toplanıp öyle karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2015/11619 K. 2016/7490 T. 09.05.2016)

Yargıtay, kiracının aidat borçlarını ödememesi üzerine ev sahibi tarafından başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali davasında, kiracının aidat borçlarını ödemediğinin sabit olduğundan bahisle haksız itirazın iptaline karar vermiştir. (Yargıtay 18. HD., E. 2009/9592 K. 2010/2498 T. 22.02.2010)

Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Mi Öder?

Kiracının aidat bedelini ödememesi halinde, kiracının ödemediği aidat borcunu ev sahibinin ödemesi gerekecektir. Ancak ev sahibi, ödediği aidat borcunu daha sonra kiracıdan talep etme hakkına sahip olacaktır. Dolayısıyla; böyle bir durumda ev sahibinin yapması gereken, ilk etapta kiracının aidat borcunu ödeyip daha sonra bu tutarı dava yoluyla kiracıdan temin etmektir.

Yargıtay; apartman aidatlarını ödemeyen kiracının 20.047,50 TL’lik borcunu ev sahibinin ödediği olayda, borcun tahsil edilmesine karar vermiştir. (Yargıtay 13. HD., E. 2013/17439 K. 2013/29832 T. 02.12.2013)

Aidat Ödemeyen Kiracıya Apartman Veya Site Yönetimi Ne Yapabilir?

Aidat ödemeyen kiracıya ve ev sahibine karşı, apartman veya site yönetimi icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu husus, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22’de düzenlenmiştir. İlgili hükme göre, yan giderlerden kiracı ile birlikte ev sahibi de sorumludur. Dolayısıyla, her ikisi hakkında da icra takibi başlatılabilir ve dava açılabilir. Uygulamada genellikle, hem kiracı hem de ev sahibine karşı sürecin birlikte yürütüldüğü görülmektedir.

Ev sahibine veya kiracıya karşı yürütülecek dava ve takip süreçleri, yazının şimdiye kadarki kısmında belirtilen usul çerçevesinde ilerleyecektir. Eğer kendisine dava açılması veya icra takibi başlatılması yoluyla söz konusu bedel ev sahibinden tahsil edilecek olursa bu durumda ev sahibinin kiracıdan bu bedeli talep etme hakkı bulunmaktadır.

Aidat ödemeyen kiracı hakkında, ev sahibi varsa farklı tahliye nedenlerine dayanarak da kiracının tahliyesi için dava açabilir. Örneğin eve ihtiyaç duyulması, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü bulunması gibi hallerde tahliye davası açma imkanı doğacaktır. Konuyla ilgili, tüm tahliye nedenlerinin ele alındığı “kiracının tahliyesi” yazımıza göz atmanızda yarar vardır.

Aidat Ödemeden Kaçan Kiracı Hakkında Ne Yapılır?

Aidat ödemeden kaçan kiracı hakkında, ev sahibi icra takibi başlatabilir. Ev sahibi, icra takibi yoluyla aidat borcunu tahsil edebilir. Ancak kiracının aidat borcunu ödemeden kaçması durumunda ev sahibi, site veya apartman yönetimi karşısında ilk etapta aidat borcunu ödemekle yükümlü olacaktır. Fakat sonradan, dava yoluyla bu bedeli kiracıdan tahsil edebilir.

Aidat Ödemeyen Kiracı İhtarname Örneği

Aidat ödemeyen kiracıya çekilecek ihtarnamede göz önünde bulundurulması gereken çeşitli hususlar mevcuttur. Bu çerçevede dikkatle hazırlanmayan bir ihtarname, istenen neticeyi sağlayamayabilir. Bu doğrultuda, “kiracıya ihtarname örneği” yazımıza göz atmanızda fayda vardır. Söz konusu yazıda hem bir ihtarname örneğine yer verilmiş hem de bu örnek üzerinden dikkat edilmesi gereken noktalar izah edilmiştir.

DİKKAT: Aidat ödemeyen kiracıya gönderilecek ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesinde ve tebliğ şerhi alınmasında büyük fayda vardır. Süreç bu şekilde yürütülecek olursa hem ispat açısından büyük avantaj elde edilecek hem de dava aşaması daha kısa zamanda sona erecektir.

Sonuç

Aidat ödemeyen kiracılara günümüzde sık rastlandığı için, ev sahibinin böyle bir durumda hangi hukuki yollara başvurabileceğini bilmesi ciddi önem taşımaktadır. Bu noktada; aidat ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi ya da icra takibi yoluyla aidat alacağının tahsil edilebilmesi, hukuki sürecin doğru yönetilmesine bağlıdır. Bunun temin edilmesi bakımından, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışılması yararlı olacaktır.