Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden/İşyerinden Çıkmak

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak sıklıkla rastlanılan bir durumdur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu tür bir durum için hem kiracıyı hem de ev sahibini / işyeri sahibini koruyarak dengeli hükümler getirmeye çalışmıştır.

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak derken, tarafların anlaştığı kira süresi bitmeden evden çıkmak kastedilmektedir. Yazımızda da bu şekilde kullanacağız.

Yazımızda kira süresi dolmadan tahliye ne gibi sonuçlara yol açar, uyulması gereken prosedür nedir gibi sıklıkla sorulan soruları cevaplayacağız. Bu süreçte basit hata veya ihmaller ciddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle yazımızı dikkatli okuyunuz.

Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak Mümkün mü?

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkündür. Bu noktada izlenmesi gereken temel bir prosedür olsa da asgari şartlara değineceğiz. Ancak belirtmemiz gerekir ki çeşitli nedenlerle kira süresinden önce tahliye ihtiyacı doğabilir.

Kira hukukunda belirli süreli kira sözleşmesi sürenin bitiminde kiralayan tarafından sona erdirilemez. Bunu uzatma imkanı kiracıya aittir. Ancak kira süresi bitmeden tahliye belirli usul kurallarına uyularak yapılır.

Kiracının Hukuki Sorumluluğu Ne Olur?

Türk Borçlar Kanunu madde 325 düzenlemesine göre kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkündür ancak burada kiracının hukuki sorumluluğu doğar.

Buna göre kira süresi sona ermeden veya sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan tahliye edildiği takdirde, mülk sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği uygun bir süre için kiracının sözleşmeden doğan borcu devam eder.

Bu şu anlama geliyor, sözleşme dolmadan tahliye mümkün olsa da kiracı bir süre daha kira borcunu, aidatı, ortak giderler varsa bunlar vb. yan giderleri ödemek zorundadır.

Peki ne kadar bir süre bu ödemeyi yapacak? Kanun bunun için belirli bir süre belirtmemiş, bunun yerine kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre olarak bunu belirtmiştir.

Bu makul süre kira sözleşmesinde yazıyor olabilir. Eğer sözleşmede yazmıyorsa taraflar bu konuda ortak bir anlaşmaya varmış olabilir. Bu da olmuyorsa artık bu makul süre mahkemece belirlenecektir. Mahkeme bu sürenin tespiti için bilirkişi görevlendirecektir.

Eğer makul süre dolmadan yeni kiracı bulunursa bu durumda artık ödeme yükümlülüğü sona erer. Makul süre dolmasına rağmen yeni kiracı bulunmamış olursa kiracının ödeme yükümlülüğü gene sona erer.

Bu konuya örnek vermemiz gerekirse; 1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak için, 8. ayda çıkılmışsa kalan 4 ayın ödenmesi makul görülebilir. Ancak evin bulunduğu konum, kira dönemi vs. şartlar doğrultusunda ev 1 ay içerisinde kiraya verilebilecekse bu durumda sadece o 1 ayın ödemesi yapılır.

ÖNEMLİ: Sözleşmede erken tahliye halinde kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacağı vs. gibi hükümler mevcut ise bu durumda sözleşme geçerli olur ancak bu hükümler geçersiz olur. Yani kiracıya kalan bedellerin tamamını ödetme yükümlülüğü yüklenemez.

ÖNEMLİ: Burada bahsettiğimiz makul süre hesabı ve ödemenin sadece bu miktar ile sınırlı olması hükmü ve diğer hukuki süreç 1 Temmuz 2020 itibariyle geçerlilik kazanmıştır. Bu tarihten önce sözleşmede yer alan hüküm öncelikli olarak uygulanmakta idi eğer sözleşmede hüküm yoktuysa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktaydı. Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak 2022 yılında artık bahsettiğimiz hükümlere tabidir. Mevzuat değişikliği oldukça biz de yazımızı güncellemekteyiz.

Kiracı Başka Bir Kiracı Bulursa

Kira süresi bitmeden evden çıkmak görüldüğü üzere kiracıya belirli bir süre ödeme yapma yükümlülüğü yüklüyor. Burada kiracı kendisi başka bir kiracı bularak makul süreyi kısaltmak veya süresinde başka birini taşınmaza geçirmek isteyebilir.

Hatta direkt olarak başka kiracıyı yerine geçirmek isteyebilir. Ancak bu kiracının sınırsız bir hakkı değildir. Yeni kiracı, mülk sahibi tarafından istenmeyebilir.

Eğer ev sahibinin, yeni kiracıyı kabul etmeme noktasında haklı gerekçeleri varsa kira sözleşmesi bitmeden evden çıkan kiracının ödeme yükümlülüğü makul sürenin sonuna kadar devam eder.

Eğer ev sahibi haklı nedeni olmamasına rağmen yeni kiracıyı kabul etmiyorsa kiracının ödeme yükümlülüğünün sona erdiği kabul edilir.

Elbette ki tüm bunlar yargıya konu olacak meselelerdir. Kira süresi bitmeden evden çıkmak çoğu zaman sonuçlarını yargı kararıyla gösterir. Yargıtay kararlarına da bu meseleler sıklıkla yansır.

Erken Tahliye Halinde Depozito Verilir mi?

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak çoğu zaman depozito bakımından da probleme yol açar. Uygulamada bu tür bir erken çıkma halinde ev sahipleri depozitoyu vermek istemez.

Normal şartlarda depozito evin teslim alındığı gibi iadesinin, ödenmeyen son kira bedeli gibi taşınmazın borçsuz olarak iade edilmesinin teminatı olarak alınır ve bu şartlar yerine getirildiği takdirde iade edilmesi gerekir.

Kira sözleşmesine, kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak depozitoyu yakar vs. gibi ibare eklemek, bu yönde anlaşmak geçerli olmaz. Yani depozitonun cayma bedeli veya cezai şart olarak kullanılması geçersizdir.

Ev Sahibi Anahtarları Almazsa Ne Olur?

Kira süresi bitmeden evden çıkmak, evi boşaltıp ev sahibine alelade bir bildirim yapmakla sonuçlarını doğurmaz. Muhakkak ev sahibine evin anahtarları teslim edilmelidir. Aksi halde kira sözleşmesi devam ediyormuş gibi sözleşme sonuçlarını doğurur. Bu nedenle anahtarların ve dolayısıyla taşınmazın gerektiği gibi teslimi şarttır. Ev sahibi kira süresinin dolmadığını bu nedenle anahtarı teslim almadığını söylediği taktirde anahtarlar sulh hukuk mahkemesine durum bildirilerek hakimin belirttiği yere tevdi edilmelidir.

Kira Bedeli Yıllık Ödenmişse Ne Olur?

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak kimi zaman kira bedeli yıllık ödendiği için daha zor olabilir. Bu tür bir durumda aylık ödemeye kıyasen hükümler uygulanmalıdır. Yani bu durumda kiracı makul süre hesaplaması yapar ve kalan miktarı ev sahibinden geri talep eder. Bu da çoğu zaman yargıya taşınan bir mesele olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kiracı Ölürse Ne Olur?

Kiracının ölmesi durumunda mirasçıların sözleşmeyi feshetme hakları, yasal fesih bildirim süresine uyularak en yakındaki fesih dönemi sonu için doğar. Yani kiracı öldüğü zaman sözleşme otomatik olarak feshedilmiş olmaz. Somut olayın özelliklerine göre değişecek şekilde bir hesaplama yapılır.

Kiracı ölmüş ve onun mirasçıları veya ortakları sözleşmeyi devam ettirmek istiyorsa buna hakları vardır. TBK madde 356 hükmü uyarınca sözleşmeye uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürme imkanına mirasçılar veya ortaklar sahiptir.

Kira Sözleşmesi Bitmeden İşyerinden Çıkmak Mümkün mü?

Kira süresi bitmeden evden çıkmak gibi kira sözleşmesi bitmeden işyerinden çıkmak da kiracının hukuki sorumluluğunu doğurur. TBK düzenlemelerinde genel olarak konut ve çatılı işyeri kiraları aynı hükümlere tabidir.

Dolayısıyla yukarıda kira süresi bitmeden evden çıkmak için bahsettiğimiz hükümlerin aynısı kira sözleşmesi bitmeden işyerinden çıkmak için de geçerli olur. Tabi burada makul süre hesaplama yöntemi ve hesaplamaya etki eden unsurlar konuta göre farklılık arzedebilir.

Evden – İşyerinden Çıkmak İçin Önemli Gerekçe Varsa

Yukarıda kiracının herhangi bir haklı gerekçesi olmadığı ihtimalde kira süresi bitmeden evden çıkmak nasıl olur bunu açıkladık. Ancak kiracının kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli bir sebebi varsa sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshetme imkanı vardır. Tabi bu durumda olağanüstü fesih yapılmış olunur ve bunun parasal sonuçları hakim tarafından belirlenir.

Sonuç

Yukarıda kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak, işyerinden çıkmak nedir, ne gibi sonuçları olur vs. gibi merak edilen soruları yanıtladık. Görüldüğü üzere önemli sonuçları olan bir meseleden bahsetmekteyiz.

Uygulamada çoğu zaman yargıya taşınan bu meselede hatalı yahut ihmali işlemler yaparak hak kaybı yaşamamak adına deneyimli avukatlardan yardım almak her zaman en sağlıklısıdır.