Kat İrtifaklı Tapu Riskleri Nelerdir?

Kat irtifaklı tapu riskleri, henüz tamamlanmamış bir yapıdaki müstakbel bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyet haklarını güvence altına alan bir mülkiyet türünde ortaya çıkabilecek olası risklerdir. Kat irtifakı ile, bir yapının inşaat sürecinde dahi mülk sahiplerinin haklarını koruyarak ileride kat mülkiyetine dönüştürülmesine olanak sağlamaktadır. Kat irtifaklı tapu almak, inşaat halindeki bir projeden mülk satın almak isteyen bireyler için önemli bir adım olup, hem hukuki hem de finansal risklerin yönetilmesinde belirleyici bir role sahiptir. 

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı; henüz tamamlanmamış inşaatlarda, inşaat tamamlanınca bağımsız bölüm olarak kat mülkiyetine tabi olacak arsa paylarının devrini mümkün kılan resmi senettir. 

Bir diğer ifadeyle, bir yapının inşaatı başlamadan önce yahut inşası devam ederken, arsa payı üzerinde tapu kaydı yapılabilmektedir. Bu durum, henüz bitmemiş bir evin satılabilmesi ve alıcıların mülk sahibi olabilmesi için getirilen olanaklardan biridir.

Örneğin, bir müteahhit yeni bir bina inşa etmeye başladığında, binadaki müstakbel dairelerin tapusuna ilişkin arsa payını, inşaat tamamlanmadan önce kat irtifaklı tapu olarak çıkarabilmektedir. Bu uygulama, alıcıların inşaat projesinde taahhüt edilen daireyi satın almasına olanak tanımaktadır. Ancak dikkat edilmesi gereken nokta, dairenin tapusunun kesin mülkiyet tapusuna dönüşebilmesi için binanın inşaatının, projeye uygun şekilde tamamlanması gerektiğidir.

Kat irtifakına ilişkin detaylı bilgi “kat irtifakı nedir?” başlıklı makalede açıklanmaktadır.

Kat İrtifaklı Tapu Riskleri Nelerdir?

Kat irtifaklı tapu risklerinden biri, inşaatın tamamlanmama ihtimalidir. Kat irtifaklı tapu, genellikle bir yapının henüz inşaat aşamasında olduğu durumlarda düzenlenir. Ancak müteahhit ya da yüklenici firmanın, projeyi zamanında tamamlayamaması halinde maddi kayıplar ortaya çıkabilmektedir.

Bir diğer önemli risk, yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınamamasıdır. İskan belgesi alınmadığı sürece, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetine geçiş mümkün değildir. İskansız bir tapu, mülk sahibinin taşınmazı satmak, ipotek ettirmek veya tam anlamıyla tasarruf etmek gibi haklarını sınırlar. Ayrıca bu durum, mülk sahibini belediye ve diğer idari kurumlarla hukuki uyuşmazlıklarla karşı karşıya bırakabilir.

Kat irtifaklı tapu sürecinde ruhsata aykırı inşaat riski de önemli bir problemdir. Eğer inşaat, onaylı projeye uygun yapılmazsa, bu durum hem yapı için gerekli izinlerin alınması noktasında ve kat mülkiyetine geçiş noktasında problemler yaratabilmektedir. Bu tür durumlar, inşaatın durdurulmasına, yapının yıkılmasına veya ek düzenlemelerle yeniden inşa edilmesine neden olabilmektedir.

Ortak alanlara ilişkin eksiklikler, kat irtifaklı tapu sahiplerinin sıklıkla karşılaştığı bir başka sorundur. İnşaat aşamasında otopark, bahçe, asansör gibi ortak kullanım alanlarının eksik yapılması veya hiç inşa edilmemesi, tüm kat maliklerini olumsuz etkileyebilmektedir. Bu tür eksiklikler, mülk sahipleri açısından ek maliyetlerin ortaya çıkması sonucunu doğurabilmektedir.

Müteahhit ya da yüklenici firmanın iflası veya projeden çekilmesi, kat irtifaklı tapu risklerinden bir diğeridir. Mevzubahis durumda, inşaat tamamlanamaz ve tapu sahipleri yatırımlarını kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalmasına yahut dava süreçlerinin söz konusu olmasına sebep olmaktadır. Özellikle projeyi üstlenen firmanın mali gücü ve geçmiş performansı, bu risklerin değerlendirilmesinde önemli bir etkendir.

Krediyle alım yapılması durumunda, kat irtifaklı tapu ile birlikte finansal riskler de ortaya çıkabilmektedir. İnşaatın tamamlanmaması halinde, mülk sahibi kredi borcunu ödemeye devam ederken tapu üzerindeki hakkını kullanamaz hale gelebilir. Bu durum, hem maddi hem de hukuki sorunlara yol açabilir.

Son olarak, inşaatın gecikmesi veya vaat edilen standartlarda tamamlanmaması, mülkün değer kaybı yaşamasına ve kat malikinin işbu sebeple zarara uğramasına neden olabilmektedir. Eksikliklerle tamamlanan yapıların, mülk sahiplerinin yatırım beklentilerinin karşılanmaması ve taşınmazın piyasa değerinin düşmesi sonuçlarını doğurduğu görülmektedir.

Tüm bu risklerden korunmak için, kat irtifaklı tapu alınmadan önce projenin detaylı bir şekilde incelenmesi, müteahhit firmanın güvenirliğinin araştırılması ve hukuki destek alınması büyük önem taşır.

Kat İrtifaklı Ev Alınır Mı?

Kat irtifakının hukuki yapısı gereği, kat irtifaklı daire alınması söz konusu değildir. Bu noktada, üzerine projede belirtilen yapının yapılacağı taahhüdünü içeren arsa payı satın alınmaktadır. İnşaatın projeye uygun tamamlanması ve yapı iskanının alınmasında sonra tapu müdürlüklerine yapılan başvuru sonucunda, kat irtifaklı tapu kat mülkiyeti tapusuna çevrilmektedir. Kat mülkiyeti tapusu ile bağımsız dairenin mülkiyeti kazanılmış olmaktadır.

Kat İrtifaklı Ev Alınırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Kat irtifaklı ev alınırken dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:

• Satın alınacak bağımsız bölümün bağlı olduğu projenin, belediyeden alınmış bir yapı ruhsatı bulunup bulunmadığını kontrol edilmelidir. Ruhsatın varlığı, inşaatın yasalara uygun olarak yürütüldüğünü, diğer bir ifadeyle kaçak yapı olmadığını ortaya koymaktadır.
• Projenin, iskan alınmasına aykırılık taşıyan durumlarının olup olmadığı incelenmelidir. Zira, kat irtifaklı bir evin, kat mülkiyetine geçebilmesi için iskân belgesinin alınması gereklidir. İskân belgesi, inşaatın projesine ve yasal düzenlemelere uygun olarak tamamlandığını gösteren en önemli belgedir.
• Kat mülkiyetine tabi olacak bağımsız bölümün bulunduğu arsanın imar durumu, bağımsız bölüm planlarının onaylı projeye uygunluğu ve tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını kontrol edilmelidir.
• Müteahhit ya da inşaat firmasıyla yapılacak sözleşmenin, ortaya çıkabilecek tüm uyuşmazlıklara ilişkin detaylı düzenleme içerip içermediği incelenmelidir Ödeme planı, teslim süresi, gecikme durumunda uygulanacak cezai şartlar ve projede yapılacak değişiklikler gibi konuları mutlaka yazılı olarak güvence altına alınmış olmalıdır.

Tapu ve inşaat sürecindeki detaylar, hukuki ve teknik bilgi gerektirebilir. Bu süreçte bir gayrimenkul hukuku uzmanından ya da emlak danışmanından destek almak, riskleri en aza indirmenize yardımcı olur.

Sonuç olarak, kat irtifaklı bir ev alırken projeyi ve tapunun hukuki durumunu titizlikle incelemek, ileride yaşanabilecek sorunları önlemenin anahtarıdır. Tüm yasal belgelerin eksiksiz ve doğru olduğundan emin olmak, hem yatırımızın güvencesini sağlar hem de sizi uzun vadede maddi ve manevi sıkıntılardan korur.

Sonuç

Kat irtifaklı tapu riskleri, bilinçli bir yaklaşımla yönetildiğinde güvenli bir yatırıma sebebiyet verecek şekilde ortadan kaldırılabilmektedir. Ancak bu süreçte yasal belgelerin eksiksiz olduğundan emin olmak, iskân belgesi alınma sürecini değerlendirmek ve proje detaylarını dikkatle incelemek büyük önem taşır. Müteahhidin güvenilirliği, tapu kayıtlarının temizliği ve gelecekte oluşabilecek ek masraflar gibi unsurlar da karar sürecinde mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Kat irtifaklı tapu alım süreçlerinde alanında uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almak sürecin olumlu sonuçlanması adına büyük önem taşımaktadır.