Kat Mülkiyetinde Kiracıların Hak ve Borçları

Kat mülkiyetinde kiracıların hak ve borçlarının belirlenmesi; apartman ve site yönetiminin düzeni ve sürdürülebilirliği açısından büyük önem taşır. Kiracıların sorumluluklarının yanı sıra yasal olarak korunmuş hakları, apartman veya site yaşamında huzurlu bir ortam sağlanması için dikkatle düzenlenmiştir. Bu makalede, kiracıların ödemekle yükümlü oldukları giderler, sorumlu olmadıkları masraflar ve ortak alan kullanımına ilişkin yasal haklarına ilişkin hususlar açıklanmaktadır.

Kat Mülkiyetinde Kiracının Giderlere Katılma Yükümlülüğü Nedir?

Kat mülkiyetine kiracının giderleri katılma yükümlülüğü, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden belirlenen yükümlülüklerdir. 

Bunun yanı sıra, Kat mülkiyeti kanunu başta olmak üzere, Borçlar Kanunu, Medeni Kanun ve diğer kanun hükümleri ile aykırılık teşkil etmeyecek şekilde yönetim planında yükümlülükler belirlenebilmesi mümkündür. Her apartman ve sitede münhasır olarak belirlenebilen kiracı yükümlülüklerine Tapu Sicil Müdürlüğünden alınacak yönetim planı üzerinden ulaşılabilmektedir.

Temizlik giderleri, güvenlik giderleri, personel giderleri gibi işletme ve olağan kullanım giderlerinin ödenmesi kiracı ile kat malikinin ortak yükümlülüğü altındadır. Kiracı ile kat maliki arasında yapılan kira sözleşmesinde bu giderlerin kiracı tarafından ödenmesine karar verilebilmektedir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kiracı ile kat malikinin müşterek sorumlu olması sebebiyle kiracı tarafından ödenmeyen avans aidat borçlarının tahsili kat malikinden yapılabilmektedir.

Kat Mülkiyetine Göre Kiracıların Yasal Hakları Nelerdir?

Kat mülkiyetine göre kiracıların yasal hakları kat mülkiyeti Kanunu’ndan doğan haklardır. Bu itibarla kiracılar: 

• Taşınmazla ilgili kusurların giderilmesini isteme, 
• Taşınmazın kullanılabilmesi için gerekli olan sabit değişikliklere ilişkin harcamaların kat maliki tarafından yapılmasını i̇steme, 
• Taşınmazdaki kusurla orantılı olacak bir indirimin kira bedeli üzerinde yapılmasını isteme, 
• Taşınmazın kullanımını zor yahut imkansız kılan haklı sebeplerin bulunması sebebiyle kontrat süresi dolmadan taşınmazı boşaltma, 
• Demirbaş niteliğindeki kısımlarla ilgili tadilat ve değerlerinin ev sahibi tarafından ödenmesini isteme, 
• Sözleşmeye aykırılık bulunmadığı yahut gayrimenkule herhangi bir zarar verilmedi sürece depozitoyu isteme, 
• Kat malikiyle Anlaşma sağlandığı müddetçe gayrimenkulün tamamen veya kısmen bir başkasına kiralanması rahat kullanım hakkının devredilmesi haklarına sahiptir.

Yukarıda sayılanların yanında, kat mülkiyetinden doğan ilişkiyle aykırı düşmediği sürece, Borçlar Kanunu’nda yer alan kira sözleşmesinden doğan haklarda kullanılabilmektedir.

Kiracıların Ödemesi Gereken Giderler Nelerdir?

Kiracıların ödemesi gereken giderler gayrimenkulün olağan kullanımından doğan giderlerdir. Diğer bir ifadeyle gayrimenkulün yapısında sürekliliği değişikliğe sebep vermeyen, gayrimenkulün etkili şekilde kullanımı için gerekli olan giderlerin kiracı tarafından ödenmesine karar verilebilmektedir bu giderlere örnek olarak kapıcı maaşları apartman su elektrik doğalgaz giderleri apartman temizlik giderleri gibi giderler verilebilir

Site Ve Apartman Aidatlarının Ödenmesinde Kiracının Sorumluluğu Nedir?

Site ve apartman aidatlarının ödenmesinde kiracı ev sahibi ile birlikte sorumludur. Konuya ilişkin düzenlemeler, kiracı ile ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesinde detaylı şekilde belirlenebilmektedir. Uygulamada, kira sözleşmelerine eklenen hükümler ile aidat ödemeleri kiracının yükümlülüğü olarak belirlenmektedir. 

Ancak, kanundan doğan birlikte sorumluluk hükümleri gereğince, kiracının yahut kat malikinin ödemesi gereken kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer tarafa karşı da icra takibi başlatabilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kiracının ödeme yükümlülüğü kira bedelinden ibaret olduğundan yapılan aidat ödemeleri kira bedelinden düşülmelidir.

Kiracılar Apartmanın Ortak Giderlerinden Sorumlu Mudur?

Kiracılar ancak gayrimenkulün olağan kullanımından doğan masraftan ödenmesine kat malikiyle ile birlikte sorumludur. Yapılan harcamalar kira bedelinden düşülmektedir. Bu harcamalara örnek olarak ortak yakıt, elektrik su ve kapıcı giderleri verilebilir.

Kiracıların Ödeme Yükümlülüğünde Olmadığı Giderler Hangileridir?,

Kiracıların ödeme yükümlülüğünde olmadığı giderler, gayrimenkul üstünde sürekli değişikliği veyahut yeniliğe sebebiyet veren çalışmalara ilişkin giderlerdir. Bu giderler kat maliki yani daire sahibi tarafından ödenir. 

Mevzubahis giderlere örnek olarak, bina dış cephe boyasının yenilenmesi, çatı tamiratı veya yenilenmesi, bina yalıtımının yapılması, asansörün yenilenmesi yahut yeni bir asansör eklenmesi, peyzaj çalışmaları, süs havuzlarının yapılması, dış cephe kaplamalarının yapılması, altyapı çalışmaları verilebilir.

Kiracılar Kalorifer Kazanı Giderlerini Öder Mi?

Yargıtay kararlarına göre, günlük bakım temizlik ve güvenlik masrafları gibi masraflar kiracı tarafından karşılanmaktadır. Ana taşınmaz üstünde değişikliğe sebep olacak yenilik ve onarımlara ilişkin masraflar ise kural olarak kat maliki tarafından ödenmektedir. 

Kalorifer kazanına ilişkin yapılacak çalışmanın, taşınmaz üzerinde değişikliğe sebep olması halinde ödeme kat maliki tarafından yapılacaktır. Günlük giderlere ilişkin harcamalar ise kiracı tarafından karşılanacaktır.

Kiracılar DASK Ücretini Öder Mi?

Taşınmazlara ilişkin olan zorunlu DASK sigortası, poliçenin ev sahibi adına yapılması sebebiyle kanunen kart malikine ait bir yükümlülüktür. Dolayısıyla kiracı adına düzenlenen DASK poliçesinin bulmadığı söylenebilmektedir. 

Uygulamada, kiracı ile kat maliki arasında imzalanan kira sözleşmesinde, DASK poliçesi masraflarının kiracı tarafından ödenmesine ilişkin hükümler kurulduğu görülmektedir. Kiracının kanundan doğan ödeme yükümlülüğü kira bedelinden ibaret olduğundan, DASK poliçesi masraflarının kiracı tarafından ödenmesi halinde, yapılan harcamalar kira bedelinden düşülmektedir.

Kiracılar Çevre Temizlik Vergisi Öder Mi?

Belediye Gelirleri Kanunu hükümlerine dayanılarak alınan çevre temizlik vergisi ödemeleri kural olarak kullanan kişi (kiracı bulunması halinde kiracı) tarafından yapılmaktadır. Bu hususta emlak vergisinden ayrı bir düzenlemeye gidilmiştir.

Kiracılar Emlak Vergisi Öder Mi?

Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre, mesken işyeri arsa ve arazileri kapsayan emlak vergisi malik tarafından ödenmelidir. Gayrimenkule birden fazla kişinin malik olduğu durumda, emlak vergisi yine malikler tarafından hisseleri oranında ödenmektedir. Bu noktada kiracıların emlak vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Kiracıların Ödenmeyen Aidattan Sorumluluğu Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre aidat ödemeleri esasen kat maliklerinin sorumluluğundadır. Ancak kat maliki ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde aidat bedelinin kiracı tarafından ödeneceğine karar verilebilir. Yine ilgili kanun hükümlerine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlü tutulduğundan, kiracının aidat bedellerini de ödemesi konusunda anlaşma yapılması halinde, aidat bedeli toplam kira bedelinden düşülmektedir. 

Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 hükmünde, ödenmeyen aidat bedellerinden kat maliki ve kiracının birlikte sorumlu olduğu belirtilmektedir. 

Kiracı tarafından ödenmeyen aidat bedelleri, kat malikinden tahsil edilebilecektir. Kat maliki ise, aralarındaki sözleşme hükmüne dayanarak ortaya çıkan zararın tazminini kiracıdan talep edebilecektir. 

Konuya ilişkin olarak verilen Yargıtay kararlarında, ödenmeyen kira bedellerinden kat malikinin ve kiracının müteselsilen sorumlu olduğu ancak kiracının yükümlülüğünün kira miktarı ile sınırlı olması sebebiyle yapılan aidat ödemelerinin kira bedelinden düşülmesi gerektiği belirtilmektedir. (Yargıtay 18.H.D. 2004/10518 E. , 2005/2241 K.)

Kiracı Apartman / Site Denetçisi Olabilir Mi?

Kat mülkiyetine tabi yapının mali hesaplarının denetlenmesi için denetçi veya denetim kurulu, kat malikleri arasında yapılan oylama sonucu, kat maliklerinden atanmaktadır. Bu itibarla kiracıların denetçi olması yahut denetim kurulu üyesi olması mümkün değildir. Bu kural kanunda yer alan açık hükümlerden olduğundan, yönetim planı ile aksi hüküm belirlenmesi mümkün değildir.

Kiracılar Bina Ya Da Site Yöneticisi Olabilir Mi?

Kat mülkiyetine tabi yapılarda kiracıların bina ya da site yöneticisi olması mümkündür. 

Ancak, bunun için kat malikinden alınan bir vekaletnamenin bulunması gerekmektedir. Çünkü yöneticinin atanması, kat maliklerinin katıldığı kat malikleri kurulunda görüşülen bir husustur. Apartman yönetim toplantılarına katılmak ise kat mülkiyeti kanununda kat maliklerine verilen bir yetkidir. Dolayısıyla bir kiracı kat malikinden aldığı vekaletle, kat malikini temsilen apartman toplantılarına katılabilir ve yönetici olabilir. 

Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, yönetim planında kiracıların yönetici olmasını engelleyen bir hükmün bulunmamasıdır. Yönetim planında yapılan düzenlemeyle kiracıların yönetici olmasının engellenmesi halinde yönetici yalnızca kat malikler arasından seçilebilecektir.

Sonuç

Kat mülkiyeti kapsamında kiracılar, yalnızca sözleşmeden ve yasadan doğan yükümlülüklerle sorumludur. Ödeme yükümlülükleri aidatlar ve günlük kullanımla ilgili giderlerle sınırlıdır; ancak kalıcı yenileme veya değer artırıcı masraflardan muaf tutulurlar. Bununla birlikte, kiracıların ortak alanları kullanma ve bu alanlardan faydalanma hakları da yasalarla güvence altına alınmıştır. Kiracı ve mülk sahibi arasındaki sorumlulukların netleşmesi, uyumlu bir site yönetiminin temelidir. Hem mülk sahiplerinin hem de kiracıların, yasal düzenlemelere uygun hareket ederek haklarını ve sorumluluklarını bilmesi adına uzman gayrimenkul avukatlarından danışmanlık almak önem taşır.