Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar; özellikle henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde gerçekleştirilen satın almalarda dikkat edilen hususlardandır. Kat irtifakının sağladığı yetkiler, tapu türleri yahut kat irtifakı ile kat mülkiyetinin devir şartları bu noktada ortaya çıkan farklılıklardandır. Hukuki niteliğin doğru tespit edilmesi, ortaya çıkan uyuşmazlıklarda başvurulacak hukuki yolların belirlenmesinde önem arz etmektedir.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılmakta olan ve henüz tamamlanmamış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifakı aynı zamanda yapı inşaatının plana uygun şekilde yürütüleceğine ilişkin taahhüt sunan bir resmi belgedir.

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapıda yer alan bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bir yapı üzerindeki bağımsız bölümler için kat mülkiyetinin kurulmuş olması, yapının projeye uygun olarak tamamlandığını ve iskanını alındığını göstermektedir.

Kat irtifakı, i̇nşaat tamamlanınca tüm bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulacağına istinaden kurulan bir irtifak hakkıdır. Bağımsız bölüm; bir ya da birden fazla bloktan oluşan yapılardaki, bağımsız kullanıma elverişli kat, daire, dükkan, atölye, depo yahut mağaza gibi kısımlardır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar şunlardır: 

• Kat irtifakı henüz tamamlanmamış veya yapımına başlanmamış yapılar üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve bağımsız kullanıma elverişli hale gelen yapıların mülkiyetinde söz konusu olur. Bu noktada inşaatın tamamlanıp iskanının alınması yapının tamamlandığını gösteren unsurdur.
• Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm taşınmazları ve bu taşınmazlara bağlı eklentiler bağımsız olarak devredilebilir satın alınabilir. Kat irtifakına tabi yapılar ise arsa payına bağlı olarak el değiştirebilir. Diğer bir ifadeyle kat irtifakı söz konusu olduğunda, ileride kat mülkiyetine tabi olacak bağımsız bölümün değil mevcut arsa payının devri gündeme gelmektedir. Kat mülkiyetinde ise doğrudan bağımsız bölümün (daire, kat, depo, dükkan) devri söz konusudur.
• Kat irtifakı; tapu kütüğünde, söz konusu yapının kurulacağı arsa tapusunun beyanlar hanesinde görünecek şekilde tescil edilir. Kat mülkiyeti ise söz konusu bağımsız bölümün türü belirtilerek tapuda bağımsız olarak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.
• Elbirliği ya da paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilmektedir. Diğer bir tarafta kat irtifakı kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu değildir.

Sonuç

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı gayrimenkul hukuku açısından önemli sonuçlar doğuran konulardır. Uygulamada, kat irtifakı alınan bir yapının projeye uygun şekilde tamamlanmaması sonucu açılan davalar ile kat mülkiyetine geçiş süreçlerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar sıklıkla görülmektedir. Tüm süreçlerde, yapının hukuki niteliğinin doğru şekilde tespit edilip gerekli hukuki yollara başvurulması önemlidir. Bu noktada alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak önemlidir.