Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapı

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapı yönetimi, site ve apartman sakinlerinin ortak yaşam alanlarını düzenleyen ve tüm maliklerin haklarını gözeten önemli bir süreçtir. Toplu yapılarda ortak alanların kullanımı, giderlerin paylaşımı, yönetici atamaları yahut aidatların belirlenmesi gibi konular, toplu yapıların düzenli işleyişini sağlamak için kritik rol oynar. Toplu yapıların yönetiminde ortaya çıkan uyuşmazlıklar için .eşitli hukuki yollara başvurmak mümkündür.

Toplu Yapı Nedir?

Toplu yapı, kat mülkiyeti hukukunda, bir arsa üzerinde yapılmış birden fazla yapı ile bu yapıların ortak kullanımına tahsis edilmiş yerler ve tesislerden oluşan bir kolektif yapı bütünüdür. Bu kavram, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 66. maddesinde düzenlenmektedir.

KMK m.66:

“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” 

İlgili kanun maddesi göz önüne alındığında toplu yapının şu özellikleri sağladığı söylenebilmektedir:

• Bir arsa üzerinde birden fazla yapıdan oluşur.
• Yollar, bahçeler, spor alanları, otoparklar, sosyal tesisler gibi ortak kullanım alanları bulunur.
• Tüm yapıların ortak alanlarının ve hizmetlerinin yönetimi için bir toplu yapı yönetimi oluşturulur.
• Fiziksel ve hukuki olarak bir bütünlük arz eder.
• Birden fazla parsel üzerinde bulunabilir.
• Toplu konutların bulunduğu imar parselleri bitişik yahut komşudur

Toplu yapılarda, yapının toplu yapı yönetimi tarafından yönetildiğine ilişkin hükümlerin yer aldığı toplu yapı yönetim planının bulunması gerekmektedir.

Toplu Yapıya Nasıl Geçilebilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre toplu yapı statüsüne, bir arsa üzerinde birden fazla yapının ve ortak alanların bir bütün olarak yönetilebilmesi için belirli yasal işlemler yapılarak geçilebilir. 

Öncelikle, kat mülkiyeti hukukunda toplu yapı kapsamında bulunan tüm binaların ve ortak alanların birbiriyle bağlantılı olduğu, fiziki ve hukuki olarak bir bütünlük arz ettiği mimari projelerle belgelenir. Bu projeler, kadastro müdürlüğü tarafından sınırları belirlenerek tapu siciline tescil edilir.

Ardından, yönetim planı hazırlanır ve kat maliklerinin oy çokluğuyla onaylanır. Yönetim planında, toplu yapının yönetim esasları, ortak alanların kullanım kuralları ve kat maliklerinin hak ve sorumlulukları düzenlenir. Yapıların yapı ruhsatı ve iskan izinleri de alınarak, toplu yapı düzenlemesi tamamlanır.

Son olarak, toplu yapı yönetimi oluşturulur. Bu, genellikle bir Toplu Yapı Kurulu veya site yönetimi şeklinde organize edilir ve ortak alanların bakımını, hizmetlerin işletimini ve maliklerin taleplerini yönetir. Tüm bu süreçler, KMK’nın 66. maddesi ve ilgili hükümlerine dayanılarak yürütülür.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler Nelerdir?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapılara ilişkin özel hükümler, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında düzenlenmiştir. Bu hükümler şunlardır:

• Toplu yapının kurulacağı imar parsellerinin birbirine bitişik yahut komşu olmaları şarttır (parseller arasında kalan yol, meydan, otopark yahut yeşil alan gibi kamuya ayrılan yerler istisnadır).
• Ortak yer olarak inşa edilen kısımlar, yalnızca bulundukları parseldeki yapılar için değil tüm proje için ortak alan olarak kabul edilir.
• Toplu yapılarda kat mülkiyeti yahut kat irtifakının kurulması “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik” hükümlerinde ayrı olarak düzenlenmiştir.
• Bağımsız bloklar ve bağımsız bloklara ait olan münhasır ortak alanlar, blok kat maliklerinden oluşan kurul tarafından yönetilmektedir.
• Toplu yapı kapsamındaki tüm alanlar, toplu kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Toplu yapı kat malikleri kurulu, bağımsız bölüm maliklerinden oluşmaktadır.
• Toplu yapı kat maliklerinden oluşan kurulun yetkileri, yönetim planı ile toplu yapı temsilciler kuruluna devredilebilir. Toplu yapı temsilciler kurulu, tüm blokların ayrı temsilcilerinden oluşmaktadır. Temsilciler; toplu yapı temsilciler kurulunda, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı oranında oy hakkına sahiptir.
• Toplu yapı kapsamında kalan tüm yapı ve yerlerin yönetimi tek yönetim planıyla düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı temsilciler kurulundaki bağımsız bölümlerin 4/5’inin oyu ile değiştirilebilir.

Toplu Yapılarda Yönetim Planı Nasıl Yapılır ve Değiştirilir?

Toplu yapılarda yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesi uyarınca yapılır. Toplu yapı kapsamında kalan tüm yapılar ve ortak alanlar için tek bir yönetim planı oluşturulmaktadır. 

Yönetim planı, yapı ruhsatı alındıktan sonra hazırlanır ve kat maliklerinin oy birliğiyle kabul edilerek tapu siciline tescil edilir. Yönetim planında ortak alanların kullanımı, yönetim esasları, aidatların tahsili ve benzeri konular düzenlenir.

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi, toplu yapıda bulunan tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı temsilciler kurulunda yapılan oylama sonucu değiştirilir. Yönetim planının değiştirilmesi için kurulun ⅘’inin oy vermesi zorunludur.

Örneğin, 100 bağımsız bölümlü bir sitede yönetim planı değişikliği için en az 80 malik onay vermelidir. Yargıtay, bu tür değişikliklerin tapu siciline işlenmeden geçerli olmayacağını vurgulamıştır.

Yapılan değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün “beyanlar” hanesine tarihi ile birlikte gösterilmektedir. Aynı zamanda, değişiklik yapılmış yönetim plan, Tapu Müdürlüğü tarafından kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapılarda Geçici Yönetim Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapılarda geçici yönetim, genellikle site inşaatını tamamlayan müteahhit firma veya yapı sahipleri tarafından oluşturulur. KMK’nın 69. maddesi gereği, yapı ruhsatı alınmasından itibaren ilk kat malikleri toplantısına kadar geçici yönetim görev yapar. 

Yönetim planında, geçici yönetimin nasıl kurulacağı, ne kadar süre ile görev alacağı yahut geçici yöneticinin yetki ve sorumlulukları belirlenir. Geçici yönetim, en geç toplu yapının tamamlanmasını izleyen 1 yılın bitimiyle sona erer. İlk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 10 yıl geçmesi halinde her halükarda sona ermektedir.

Geçici Toplu Yapı (Site) Yönetiminin Devri Nasıl Olur?

Geçici toplu yapı (site) yönetimi, genellikle müteahhit tarafından inşaat tamamlandıktan sonra atanır ve ilk kat malikleri toplantısına kadar siteyi yönetir. Bu toplantıda maliklerin oy çokluğuyla kalıcı yönetim seçilir ve geçici yönetim görevini devreder. 

Devir sürecinde geçici yönetim, mali tablolar, sözleşmeler, demirbaş listesi ve ortak alanlara ilişkin raporları yeni yönetime teslim eder. Teslim-tesellüm işlemleri yazılı olarak kayıt altına alınır. İlk toplantının zamanında yapılmaması veya geçici yönetimin devri geciktirmesi durumunda maliklerden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetimin devrini talep edebilir.

Yeni yönetim, geçici yönetimin uygulamalarını ve mali işlemlerini denetleyerek sitenin hukuki ve mali düzenini devralır. Geçici yönetimin usulsüzlük yapması veya yetkisini aşması halinde, maliklerin yasal yollara başvurma hakkı vardır. 

Yargıtay kararlarına göre, geçici yönetim döneminde yapılan eksik veya usulsüz işlemlerden doğan zararlar giderilebilir. Sağlıklı bir devir süreci için maliklerin toplantılara katılımı önemlidir ve sürecin yazılı kaydının tutulması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkları önler.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapılarda Yönetim Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapılarda yönetim, tüm maliklerin katılımıyla kurulur. İlk toplantı, inşaat tamamlandıktan sonra yapılır ve bu toplantıda yönetici veya yönetim kurulu seçilir. Geçici yönetim, bu toplantıyı düzenler ve yönetim planı onaylanır. Bu plan, ortak alanların kullanımı, aidatlar ve diğer yönetimle ilgili düzenlemeleri içerir. Küçük sitelerde tek bir yönetici atanabilirken, büyük projelerde bir yönetim kurulu oluşturulur.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapılarda Yönetim Kurulu Nasıl ve Kimlerden Oluşur?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapılarda yönetim kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm kat maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölümlerinin kat malikleri tarafından seçilen temsilcilerden oluşur. 

Toplu yapılarda yönetim kurulunun oluşumu, yönetim planında ayrıca düzenlenebilmektedir. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı kimler arasından seçileceği hangi yöntemle seçileceği toplu yapının nitelikleri göz önüne alınarak yönetim planında düzenlenmektedir.

Kat mülkiyeti hukukunda Toplu Yapılarda Kurullar Ne Zaman Toplanır?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapı kapsamındaki yapılarda, tüm kurullar aşağıdaki şekilde toplanır:

• Yönetim planında belirtilen tarihlerde, en az iki yılda bir defa toplanmalıdır.
• Eğer yönetim planında bir tarih belirtilmemişse, toplantı ikinci takvim yılının ilk ayında yapılır.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapı Kapsamındaki Vaziyet Planı ve Projesi Nedir?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapı kapsamındaki vaziyet planı, bir yapı veya sitenin arazisindeki tüm yerleşim düzenini, alan kullanımını ve yapıların konumunu gösteren belgedir. 

Bu plan, inşa edilecek binaların, yolların, yeşil alanların, parkların ve diğer ortak kullanım alanlarının nerede olacağını belirler. Vaziyet planı, sitenin veya yapının fiziki düzenini ve işleyişini görsel olarak sunar.

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapı projesi ise, vaziyet planının ötesinde, inşaat sürecine dair tüm teknik detayları içeren bir belgedir. Bu proje, binanın yapı özellikleri, malzeme seçimleri, elektrik, su, doğalgaz gibi altyapı sistemlerinin kurulumu, güvenlik önlemleri gibi mühendislik açısından önemli bilgileri kapsar. İnşaatın doğru bir şekilde yapılabilmesi için gerekli tüm teknik hesaplamalar ve planlamalar bu proje içinde yer alır. 

Vaziyet planı, projenin yerleşim düzenini gösterirken, toplu yapı projesi, yapının nasıl inşa edileceğine dair ayrıntılı bir rehberdir.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Toplu Yapı Kapsamındaki Ortak Yerler Nelerdir?

Kat mülkiyeti hukukunda toplu yapı kapsamındaki ortak yerler, tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin birlikte kullanımına tahsis edilmiş ve özel mülkiyetin dışında kalan alanlardır. Bu alanlar, kat malikleri tarafından ortaklaşa yönetilir ve bakımı üstlenilir. 

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, ortak yerler; bahçeler, merdiven boşlukları, asansörler, çatı katları, otoparklar gibi yapının ortak kullanımına ayrılmış olan her türlü alanı içerir. Ayrıca, yapının dış cephesi, duvarlar ve temel gibi inşaata dair unsurlar da ortak yerler arasında yer alır.

Toplu Yapılarda Yönetici ve Denetçi Nasıl Atanır?

Toplu yapılarda yönetici ve denetçiler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve toplu yapıların yönetim planında yer alan münhasır hükümlere göre atanır. 

Yönetici, genellikle kat malikleri kurulunun çoğunluk oylarıyla seçilir ve siteyi idare etmekle sorumlu olan kişidir. Kurulun salt çoğunluğu tarafından yönetici atanamaması halinde, yönetim kurulu üyelerinden biri geçici olarak bu görevi üstlenebilir. Eğer site büyük ve karmaşık bir yapıya sahipse, profesyonel bir yönetici de atanabilir.

Denetçi ise, toplu yapının finansal ve idari işlemlerini denetlemekle sorumlu olan kişidir. Denetçi de kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve görev süresi genellikle 1 yıl olarak belirlenir.

Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Nasıl Katılınır?

Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ortak yer ve tesislerin giderleri, yalnızca o yapılardaki kat malikleri tarafından karşılanır. Bu durum, yalnızca belirli bir binadaki ortak alanlar için geçerlidir. 

Örneğin, bir site içindeki sadece birkaç binaya ait bir oyun alanı veya park varsa, bu alandaki ortak giderler yalnızca o binaların kat malikleri tarafından ödenir.

Ancak, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilmiş yer ve tesislerin giderleri, tüm kat malikleri tarafından karşılanır. Bu, tüm site sakinlerini ilgilendiren ortak alanlar için geçerli bir düzenlemedir.

Örneğin, bir apartmanın otoparkı veya yüzme havuzu gibi alanlar tüm kat malikleri tarafından kullanılıyorsa, bu alanların gideri tüm maliklerin payına düşer.

Sonuç

Sonuç olarak, toplu yapıların yönetimi, kat malikleri kurulu ve yönetim kurulu tarafından belirlenen düzenlemelerle yürütülür. Bu kurullar, ortak alanların kullanımı, giderlere katılım, yönetici ve denetçi atamaları gibi önemli konularda kararlar alır ve uygulamalarını sağlar. Kurullar arasındaki uyum, toplu yapının düzenli işleyişi için önemlidir. Bu süreçlerin doğru bir şekilde yönetilmesi için bir avukattan danışmanlık alınması, hukuki açıdan doğru adımların atılmasına yardımcı olabilir.