Kat Mülkiyeti Hukukunda Apartman ve Site Aidatı

Kat mülkiyeti hukukunda apartman ve site aidatı uygulamada en sık karşılaşılan kat mülkiyeti uyuşmazlık konularındandır. Aidat bedelleri bazı harcamalar açısından tüm kat maliklerinden eşit miktarda alınırken, bazı harcamalar için arsa payı oranında alınmaktadır. Yönetim planında belirlenen aidat bedellerinin ödenmesi her kat maliki için zorunlu olmakla birlikte, fahiş aidat bedelleri için çeşitli hukuki yollara başvuru imkanı bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Apartman ve Site Aidatı Nedir?

Kat mülkiyeti hukukunda aidat; apartman veya sitedeki ortak alanların bakım, onarım, temizlik ihtiyaçları, sigorta primlerinin ödenmesi ve diğer genel ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla her kat maliki tarafından ödenmesi gereken avanstır. Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 hükmünde avans olarak tanımlanmaktadır.  

Aidatlar, apartman veya site yönetimi tarafından toplanır ve ortak alanların ihtiyacı doğrultusunda kullanılır. Bu ödemeler, kat maliklerinin, apartman yönetimine olan sorumluluklarının bir parçasıdır. Aidat, her kat maliki için bir yükümlülük teşkil eder.

Aidatlar Nasıl Belirlenir?

Aidatlar, kat malikleri kurulunun alacağı karara göre, yönetim planında yer verilecek şekilde belirlenir. Aidat miktarı, ortak kullanım alanlarının büyüklüğüne, binanın ihtiyaçlarına ve yönetimin kararına bağlı olarak değişir. 

Kat Mülkiyeti Kanununa göre, kat malikleri;

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanacak aidatlara eşit oranda katılmaktadır.
• Anataşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarımı giderleri, yönetici aylığı giderleri, ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Aidatlara Katılmak Zorunlu Mudur?

Evet, kat mülkiyeti hukukuna göre, her kat maliki, apartman veya sitedeki ortak giderlere katılmak zorundadır. Ortak alan ve tesislerin kullanılmadığı yahut bağımsız bölümün niteliği gereği bu alanların kullanımına lüzum olmadığı iddiasıyla aidatın ödenmemesi söz konusu değildir. Ancak yüksek aidat bedellerine karşı itiraz yoluna başvurulabilmektedir.

Aidatlar, sadece dairelerin sahibi tarafından değil, kiracı tarafından da ödenebilir; ancak nihayetinde sorumluluk ev sahibine aittir. Aidat, her kat malikinin mülkü ile orantılı olarak ödenecek bir bedeldir ve ödenmemesi durumunda yasal takip başlatılabilir.

Yüksek Aidatlara İtiraz Etmek Mümkün Müdür?

Yüksek aidatlara itiraz etmek mümkündür. Eğer aidat oranı kat malikleri tarafından makul seviyelerin üzerinde belirlenmişse, kat malikleri kurulu toplantısında bu konuda itirazda bulunabilir ve aidatın düşürülmesi için karar alınmasını isteyebilirler. Ancak, aidat miktarının belirlenmesinde genellikle kat maliklerinin onayı gerektiğinden, itiraz edebilmek için kurulun karar alması gerekir.

Kat malikleri kurulunda verilen aidat kararlarına karşı sulh hukuk mahkemelerinde iptal davası açılması mümkündür. Dava, aidatlara ilişkin kurul kararının öğrenilmesinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 ay içinde, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemelerinde açılmaktadır.

Aidatlar Her Daire Eşit Mi Ödenir?

Hayır, aidatlar her daire için eşit şekilde ödenmez. Aidat miktarı, dairenin büyüklüğüne, arsa payına ve apartman yönetiminin kararlarına göre değişebilir. Ancak, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanacak aidatlar kat malikleri tarafından eşit oranda ödenir.

Örneğin, daha büyük bir daire sahibi, ortak tesislerin işleyişi açısından daha küçük daire sahiplerine göre daha yüksek aidat ödeyebilir. Yönetim planında arsa paylarına göre aidatların dağılımı belirlenir. Ancak asansör gideri için her dairenin ödeyeceği bedel aynıdır.

Boş Eve Aidat Ödenir Mi?

Evet, boş olan bir eve de aidat ödenir. Kat mülkiyeti kanuna göre, dairenin boş olup olmaması, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Dairenin sahibi, kiracı olup olmaması fark etmeksizin, aidatları ödemekle yükümlüdür. Aidat ödemelerinin yapılmaması halinde, kat maliki adına icra takibi yapılabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Apartman ve Site Aidatı Ödenmezse Ne Olur?

Aidatları ödeme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat malikine, önce yazılı ihtar yapılır. Eğer ödemeler hala yapılmazsa, apartman yönetimi yahut kat maliklerinden biri tarafından dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir. Bunun yanı sıra, kat malikinin aidat borcunu ödemediği günler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.

Kat Mülkiyeti Hukukunda Apartman ve Site Aidatında Aidatında Zamanaşımı Var Mıdır?

Evet, aidat borçları için zamanaşımı süresi vardır. Kat Mülkiyeti Kanununa göre, aidat borçlarına ilişkin açılacak davalarda zamanaşımı süresi 5 yıldır. Diğer bir ifadeyle, 5 yıl boyunca borç ödenmezse, kat malikleri, bu borcu talep etme hakkını kaybeder. Bu noktada geriye dönük aidat borçları da en fazla geçmiş 5 yıl için talep edilebilmektedir.

Apartman Aidatı Gecikme Faizi Ne Kadardır?

Aidat ödemeleri gecikme faizi %5’tir. Gecikme faizinin uygulanmasında gün hesabının önemi yoktur. Aidatın bir gün gecikmesi halinde de gecikme tazminatı aylık aidat bedeline uygulanır.

Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Mi Öder?

Kiracının aidat ödeme yükümlülüğü olmasına rağmen, kiracı ödemezse, ev sahibi aidat bedelini öder. Kiracının aidatları ödememesi durumunda, ev sahibi sorumlu olur ve borcu kendisi ödemek zorunda kalır. Bu husus kiracı ile kat maliki arasında yapılan kira sözleşmesinde de açık şekilde belirlenebilmektedir.

Eski Aidat Borcunu Yeni Ev Sahibi Mi Öder?

Hayır, eski aidat borçları yeni ev sahibine yüklenemez. Aidat borçları, dairenin eski sahibine aittir. Yeni ev sahibi, yalnızca satın aldığı dönemdeki aidatları ödemekle yükümlüdür. Ancak, eski ev sahibinin aidat borçları, yasal yollara başvurularak tahsil edilebilir.

Apartmandaki Dükkanlar Aidat Öder Mi?

Apartmandaki dükkanlar da diğer bağımsız bölümler gibi aidat öder. Bu noktada, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanacak aidatlara diğer kat malikleri ile birlikte eşit oranda katılacaktır. Ortaya çıkan gide giderler için toplanan aidat bedellerine ise arsa payıyla orantılı olarak katılmakla yükümlüdür.

Hizmeti Eksik Olan Binada Aidat Verilir Mi?

Hizmeti eksik olan binada aidat verilir. Hizmetin eksik yapılması aidat ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. Ancak aidat ödemesine rağmen gerekli hizmeti alamayan kat malikleri yönetici yahut yönetim kuruluna bu durumu sözlü ya da yazılı şekilde bildirebilir. 

Bunun yanı sıra kat malikleri kurulunda gündem maddesi olarak ekletebilir. Başvurulan çözüm yollarından olumlu sonuç alamayan kat malikleri, sulh hukuk mahkemelerinde konu hakkında dava açma imkanına sahiptir.

Henüz İnşaatı Tam Olarak Bitmemiş Ve İskanı Alınmamış Bölüm İçin Aidat Talep Edilebilir Mi?

Henüz inşaatı tam olarak bitmemiş ve iskanı alınmamış bölüm için aidat talep edilebilir. Ancak, ana taşınmazın ⅔’ünün fiilen kullanıldığının ispat edilmesi gerekmektedir. Bu ihtimalde, gayrimenkullerin yönetimi kat mülkiyeti hükümleri uyarınca yapılacaktır.

Gayrimenkulün ⅔’ünün fiilen kullanılmaya başlanması halinde, tüm bağımsız bölüm malikleri için aidat ödeme yükümlülüğü yaratmaktadır. Ortak alanlarda yahut bazı bağımsız bölümlerdeki tadilatların devam ediyor oluşu ya da iskanın alınmamış oluşu aidat ödenmesine engel değildir.

Sonuç

Kat mülkiyeti hukukunda apartman ve site aidatı en çok uyuşmazlık yaşanan hususlardandır. Aidat bedellerinin belirlenmesi, kat maliklerinin kullanılmayan asansörler için aidat ödemekle yükümlü tutulması, gerekli hizmetler sunulmamasına rağmen aidat toplanması durumlarında sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilmektedir. Açılan davalarda, kat maliklerinin sahip olduğu hakların doğru şekilde kullanımı açısından uzman gayrimenkul avukatından danışmanlık almak önemlidir.