Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, özellikle enflasyon sonucu kira bedellerinin yeniden belirlenmesine ilişkin talep ve davaların artış göstermesiyle sıkça aranan konular arasına girmiştir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yolunun zorunlu dava şartı olarak uygulanması, uyuşmazlığın arabuluculuğa uygunluğunun tespiti ile söz konusu olmaktadır. Arabuluculuk sürecinde uzlaşılan hususlar hakkında yeniden dava açılamaması, sürece olan dikkati de artırmaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarına ilişkin olan ve tarafların üzerinde serbestçe anlaşma yapabileceği hususlar zorunlu arabuluculuğa tabidir. Zorunlu arabuluculuk sürecinin uygulandığı bazı kira uyuşmazlıkları şunlardır:

• Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Menkul ve gayrimenkullerin paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 
• Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Tarımsal üretim sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
• Tahliye taahhüdünde bulunan imzanın geçersizliğine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Devre mülkler gibi kısmi süreli kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Taşınmazın kiracı tarafından üçüncü bir kişiye kiraya verildiği alt kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar,
• Kira ilişkisinin devrine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye taleplerine ilişkin uyuşmazlıklar,

Arabuluculuk alternatif çözüm yolunun zorunlu olmadığı dava türleri de bulunmaktadır. Bu uyuşmazlık türlerinin ortaya çıkması halinde arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılması da mümkündür. Mevzubahis uyuşmazlık türlerine örnekler şunlardır:

• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracının ilamsız icrayla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar, 
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar,
• Kira bedelinin tespitine ve yeniden uyarlanmasına ilişkin uyuşmazlıklar.

Ortaya çıkan kira uyuşmazlıklarında, arabulucuya başvurmadan önce, uyuşmazlığın hukuki tespitinin yapılması gerekmektedir. Yapılan tespitin ardından, taraflar yahut varsa vekilleri tarafından arabuluculuk süreci başlatılmaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, arabuluculuğa başvuru ile başlayıp son tutanak düzenlenene kadar geçen süreçtir. 

Arabuluculuğa Başvuru 

Arabuluculuğa başvuru, yetkili makamlara, uyuşmazlığın taraflarından herhangi biri tarafından yahut birlikte sunulan başvuru formu ile yapılmaktadır. Bu noktada başvuru yapılacak yetkili makam, uyuşmazlığın görüleceği mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürolarıdır.

Taraflar yetkili mahkemenin bulunduğu adliyede yer alan arabuluculuk bürolarına başvuruda bulunabileceği gibi bağımsız arabuluculuk bürolarına da başvuru yapabilmektedir. Uyuşmazlığın bir tarafınca yetkisiz bir arabuluculuk bürosuna başvuru yapılması halinde, yetkisizlik itirazının en geç ilk toplantıda ileri sürülmesi gerekmektedir.

Arabuluculuk başvurusunun online şekilde yapılması da mümkündür. Bu itibarla taraflar, UYAP Vatandaş Portal uygulamasına giriş yaparak uyuşmazlığa bir arabulucu atanmasını talep edebilmektedirler. Başvuru prosedürünün detaylarına ilişkin bilgiler “arabuluculuk başvurusu nasıl yapılır?” başlıklı makalede yer almaktadır. 

Arabuluculuk başvurusunda bulunurken taraflara ilişkin iletişim bilgileri de başvuru formuyla birlikte büroya sunulmaktadır. Bu bilgiler büro tarafından arabulucuya iletilmektedir. 

Arabulucunun Belirlenmesi

Arabulucunun belirlenmesi, tarafların talepleri doğrultusunda yapılabilmektedir. Tarafların bu konuda ortak bir kararının bulunmaması halinde, arabuluculuk bürosu tarafından, arabuluculuk siciline kayıtlı bir arabulucu uyuşmazlığa atanmaktadır. Tarafların ortak kararı ile belirlenen arabulucunun atanması halinde de, arabulucunun arabuluculuk siciline kayıtlı olması zorunludur.

Belirlemeden Sonra Arabulucunun Yapacakları

Arabulucunun belirlenmesinden sonra arabuluculuk bürosu yahut taraflarca, iletişim bilgileri ve uyuşmazlığa ilişkin bilgiler arabulucuya sunulmaktadır. Arabulucu uyuşmazlığa ilişkin ön araştırma yapıp ilgili bilgi ve belgeleri incelemektedir. Bu noktada, arabulucu hususa ilişkin bilgilendirmeler almak amacıyla taraflarla ön görüşmeler de yapabilmektedir.

Arabulucu; atamanın ardından arabuluculuk sürecinin işleyişine ilişkin bilgilendirme metni hazırlayıp çeşitli iletişim kanalları üzerinden uyuşmazlığın taraflarına iletmektedir. Uygulamada genellikle e-post üzerine iletişim tercih edilse de başvuru esnasında arabuluculuk bürosuna sunulan iletişim yollarından herhangi biri kullanılabilmektedir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecine ilişkin bilgilendirmenin yapılmasından ardından arabulucu, ilk toplantının yapılacağı gün ve saatin belirlenmesi için taraflarla iletişime geçmektedir. Tarafların bu konuda ortak bir karara varamaması halinde ilk toplantının yapılacağı gün ve saat arabulucu tarafından belirlenerek tarafları iletilmektedir.

İlk Oturum

Belirlenen gün ve saatte, arabulucu, uyuşmazlık tarafları ve varsa vekilleri bir araya gelerek ilk oturum yapılmaktadır. Bu noktada tarafların ilk toplantıya katılması sürecin devamı açısından zorunludur. 

Yapılan görüşmede, arabulucu moderatörlüğü eşliğinde taraflar uyuşmazlık konusuna ilişkin taleplerine beklentilerini İleri sürmektedir. Bu noktada, hususa ilişkin bilgi ve belgeler de tartışılmak üzere sunulmaktadır. 

Tarafların konuya ilişkin taleplerini açıklamalarından sonra müzakere aşamasına geçilmekte ve uzlaşı sağlanabilmesi için tartışmalar yapılmaktadır. 

Yapılan toplantılarda arabulucu uyuşmazlık konusuna ilişkin herhangi bir karar vermemektedir. Bu noktada taraflar tamamen kendi iradeleriyle hareket etmektedir. 

İlk toplantıda tarafların uzlaşı sağlayamaması halinde yeni bir toplantı için gün ve saat belirlenmektedir.

Son Tutanağın Düzenlenmesi

Kira uyuşmazlıklarına arabuluculuk sürecinin herhangi bir sebeple sona ermesi halinde, arabulucu tarafından sürece ilişkin son tutanak hazırlanmaktadır. Hazırlanan tutanakta, tarafların uzlaşı sağladığı yahut sağlayamadığı hususlara ilişkin detaylar yer almaktadır. 

Detaylı şekilde düzenlenen tutarak arabulucu taraflar ve varsa vekilleri tarafından okunup imzalanmaktadır. Son tutanağın imzalanması ile kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci sona ermekte ve zamanaşımı süreleri işlemeye devam etmektedir.

İcra Edilebilirlik Şerhinin Alınması

İcra edilebilirlik şerhinin alınması, arabuluculuk süreci sonunda imzalanan son tutanağın icra edilebilmesi için gerekli olan bir şarttır. Ancak, tarafların, son tutanakta belirtilen yükümlülükleri irade olarak yerine getirmeleri için icra edilebilirlik şerhin alınması zorunlu değildir. 

İcra edilebilirlik şerhi, dosyaya atanan arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemelerinden talep edilmektedir. 

Noter huzurunda hazırlanan yahut imzalanan tutanakların icra edilebilmesi için icra edilebilirlik şerhinin alınmasına gerek yoktur bu belgeler resmi belge niteliğinde sayılarak doğrudan icraya konulabilmektedir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sürecinin Sona Ermesi

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci çeşitli ihtimaller sonucunda sona erer. Bu noktada, taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması, tarafların uyuşmazlık konusu hakkında anlaşması yahut anlaşamaması hallerinde arabuluculuk süreci sona ermektedir.

Sürecin sona ermesi ile birlikte arabulucu tarafında son tutanak düzenlenip imzalanır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların uzlaşı sağlayamaması yahut taraf eksikliği sebebiyle görüşmelerin yapılmaması sebebiyle sürecin sona ermesi hallerinde konu hakkında dava açılabilmektedir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Toplantısında Avukatla Temsil

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerinde avukatla temsil zorunlu değildir. Bu itibarla taraflar görüşmelere bizzat katılım sağlayabilmektedirler.

Diğer bir yandan, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerinde uzlaşı sağlayan konular hakkında yeniden dava açılamaması gibi önemli hususlar sebebiyle, toplantıların alanında uzman bir kira hukuku avukatı danışmanlığında yürütülmesi fayda sağlamaktadır.

Arabuluculukta Hak ve Yükümlülükler

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçlerinin hakkaniyete uygun şekilde yürütülmesi için ilgili kanun ve yönetmeliklerde çeşitli haklı yükümlülükler düzenlenmiştir bu hak ve yükümlülükler tarafların arabuluculuk süreçlerine katılımını düzenleyen hususlardır

Bu itibarla taraflar, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinden önce imzalanan Arabulucu sözleşmesinde herhangi bir Uyuşmazlık ortaya çıkması halinde arabuluculuk yoluna başvurulacağını, başvurulacak arabulucuyu yahut arabuluculuk bedelinin kim tarafından ödeneceğini belirleyebilmektedir.

Bununla birlikte taraflar ilk toplantıya kapağı yükümlülüğü altındadır. Taraflardan herhangi birinin ilk toplantıya katılmaması halinde arabulucu tarafından son tutularak düzenlenip süreç sona erdirilmektedir. 

Yönetmeliklerle tarafları getirilen yükümlülüklerden bir diğeri gizliliğe ilişkin hükümlülüktür. Bu itibarla taraflar kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinde sunulan bilgi ve belgeleri gizli tutmakla yükümlüdür. Arabuluculuk sürecinden sonra açılan hukuk davalarında da ilgili bilgi ve belgeler delil olarak ileri sürülememektedir. 

Aynı şekilde süreçte tarafların uzlaşmak için birbirlerine sundukları teklifler yahut öneriler, arabuluculuk yoluna davet eden tarafın kimliği gibi hususlar da gizli tutulmak zorundadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculukta Süreler

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk süreci 3 hafta sürmektedir. Bu süre, zorunlu hallerde arabulucu tarafından verilen kararla en fazla 1 hafta daha uzatılabilmektedir.

Söz konusu kira uyuşmazlığına ilişkin açılacak davalardaki zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, arabuluculuk başvurusu yapılan tarihte durmaktadır. Bununla birlikte, zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri son tutanağını düzenlendiği tarihte yeniden işlemeye başlamaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Ücreti

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk ücreti asgari 12.000 liradır. Bu bedel arabulucu sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenmektedir. 

Arabulucunun taraflara ulaşamaması yahut ilk toplantıya taraflardan herhangi birinin katılmaması sebebiyle sürecin sona ermesi halinde arabuluculuk Bedeli Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenmektedir. Aynı şekilde 2 saatten az süren görüşmeler sonucunda tarafların uzlaşı sağlaması halinde de ücret adalet Bakanlığı bütçesinden ödenmektedir. 

Kira uyuşmazlıklarında iki saatten fazla süren görüşmeler sonucunda tarafların uzlaşı sağlayamaması halinde, 2 saati aşan bir saatlik araba yolculuk görüşmesi ücreti taraf başına 580 liradır. Uyuşmazlığa 3-5 kişinin taraf olması durumunda 2 saatti aşan görüşmelerde taraf sayısı fark etmeksizin 1.200 lira ücret ödenir. 

Kira uyuşmazlığına 6-10 kişinin taraf olması durumunda taraf sayısı gözetilmeksizin 2 saati aşan her saat için 1300 lira ücret ödenir. 11 ve daha fazla kişinin taraf olduğu kira uyuşmazlıklarında ise bu bedel 1400 liradır. 

Sayılan ücretler 2024 yılı asgari ücret tarifesi ilişkin olup her yıl ilgili makamlar tarafından yeniden yayınlanmaktadır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Sonrası Tahliye veya Kira Tespit Davalarının Açılması

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süresince tarafların anlaşma sağlayamaması halinde, uyuşmazlığa ilişkin zamanaşımı süresi içinde tahliye ve kira tespit davaları açılabilmektedir. Tarafların uzlaşı sağladığı ve son tutanak da belirtilen hususlar hakkında ise dava açılması mümkün değildir. 

Arabuluculuk uyuşmazlık çözüm yolunun zorunlu dava şartı olarak uygulandığı kira uyuşmazlıklarında açılacak davalarda son tutanağın dava dilekçesini eklenmesi zorunludur. Son tutanak bulunmadan gönderilen dava dilekçeleri için mahkeme tarafından bir haftalık kesin süre verilip eksikliğin giderilmesi talep edilmektedir. Eksikliğin süresi içerisinde giderilmemesi halinde ise davanın usulden reddi söz konusu olmaktadır.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk alternatif çözüm yoluna başvuru, ilgili kanunlarda yapılan düzenlemeler sonucunda zorunlu hale getirilmiştir. Bu noktada, zorunlu arabuluculuk yoluna başvurmadan önce uyuşmazlığın dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Bunun yanında, arabuluculuk süreçlerinde tarafların uzlaşı sağladığı konular hakkında yeniden dava açmanın mümkün olmaması sebebiyle, arabuluculuk süreçlerinin uzman bir avukat danışmanlığında sürdürülmesi fayda sağlamaktadır.