Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları rahatsız eden kiracı, ihtar çekilmesi ve sonrasında tahliye davası açılması yoluyla evden çıkarılabilir. Mahkeme, olayın şartlarını gözeterek rahatsızlık iddiasını değerlendirecektir.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Evden Çıkarılabilir Mi?

Komşuları rahatsız eden kiracı evden çıkarılabilir. Bu durumda ev sahibi, kiracıya bir ihtarname gönderecek ve ilgili durumun düzeltilmesi için en az 30 gün süre verecektir. Kiracı bu süre zarfında rahatsızlık halini ortadan kaldırmazsa ev sahibi tahliye davası açarak komşuları rahatsız eden kiracıyı evden çıkarabilir.

Ev sahibi ihtarnamede; ihlalin verilen süre içerisinde sona erdirilmesi gerektiğini, aksi halde sözleşmeyi feshederek tahliye davası açacağını kiracıya bildirecektir. İhtarname gönderilirken nelere dikkat edilmesi gerektiğine ilişkin detaylı bilgi, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımızda mevcuttur. Taslak niteliğinde bir ihtarname örneği ise “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımıza yer almaktadır.

Komşuları rahatsız eden kiracıya karşı tahliye süreci işletilmesi, “ev sahibi hakları” kapsamındır. Bu doğrultuda hangi adımların atılması gerektiği, TBK 316 hükmünde düzenlenmiştir.

İlgili düzenleme şu şekildedir:

“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren….en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunur.”

Yargıtay, konuya ilişkin verdiği bir kararında komşuları rahatsız eden kiracının evden tahliye edilmesine hükmetmiştir. Olayda ev sahibinin tanıkları da bu durumu doğrulamıştır. (Yargıtay 6. HD, T.03.11.2014, E.2014/8692, K.2014/11794)

Komşuları rahatsız eden kiracıya tahliye davası açılacağı zaman dikkat edilmesi gereken bir husus daha mevcuttur. 7445 sayılı Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren gündeme gelecek tahliye davalarında önce arabuluculuk süreci işletilmelidir. Doğrudan tahliye davası açılamaz.

Tahliye davası, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Komşuları rahatsız eden kiracıyı evden çıkarmak için açılacak olan tahliye davasında, kiracının neden olduğu rahatsızlık halinin ispatlanması gerekmektedir. İspat için, tanık olarak komşulara başvurulması da faydalı olacaktır.

Komşuları rahatsız eden kiracıya süre vermenin faydasız olacağı çok açık ise veya kiracının verdiği rahatsızlık, komşular tarafından çekilmez bir hale sebep olmuşsa ev sahibinin yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedip tahliye davası açma imkanı mevcuttur.

Bu noktada, hangi rahatsızlık hallerinin bu kapsama girdiği doğru tespit edilmelidir. Bu tespit yapılırken Yargıtay içtihatlarına göz atılmalı ve olayın şartları değerlendirilmelidir. Yapılacak hukuki tespit neticesinde, kiracıya ihtarname çekilerek süre verme yoluna mı yoksa derhal tahliye davası açma yoluna mı gidileceğine karar verilmelidir. Bu aşamada, uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte fayda vardır.

Yargıtaya Göre Komşuları Rahatsız Etme Sayılan Bazı Durumlar

Komşulara rahatsızlık verme halleri konusunda, Yargıtay kararlarına yansıyan birçok örnek olay mevcuttur. Bunların başında; kiracının çok gürültü yapması, bulunduğu daireden çok pis kokular gelmesi, komşularını tehdit veya taciz etmesi gibi durumlar gelmektedir.

Aşağıda, komşuları rahatsız eden kiracı örneklerinden bazıları Yargıtay kararları ışığında farklı başlıklar halinde izah edilmiştir.

Kiracının Gürültü Yapması

Kiracının gürültü yapması, komşuları rahatsız edeceği için tahliye sebebi oluşturmaktadır. Ancak her gürültü, kiracının tahliyesi için bir gerekçe niteliğinde değildir. Gürültünün boyutu, sıklığı ve somut olaya bağlı diğer sebeplere göre; tahliye sebebi olup olmadığı hakimin takdirindedir. 

Yargıtay bir kararında, kiracının geç saatlere kadar yüksek sesle müzik açması nedeniyle evden tahliyesine karar vermiştir. (Yargıtay 3. HD, T.28.09.2017, E.2017/4988, K.2017/12944)

Kiracının Komşularını veya Yakınlarını Taciz Etmesi

Kiracının komşularını veya onların yakınlarını taciz etmesi, geçerli bir rahatsızlık sebebi ve tahliye nedenidir. Bu taciz eylemi, sözlü veya fiziksel şekilde olabileceği gibi sarkıntılık boyutunda da olabilir. Ayrıca böyle bir halde, kiracıya herhangi bir süre verilmeden direkt yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedip tahliye davası açma imkanı doğacaktır.

Yargıtay; konuyla alakalı verdiği bir kararda, kiracının site sakinlerinin çocuklarına sarkıntılık etmesini tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. (Yargıtay, 6. HD, T.17.01.2011, E.2010/9991)

Kiracının Kendi Evi İçin Gerekli Tadilatı Yapmaması

Kiracının evinde tadilat, tamirat vs. gibi işlemlerden bazılarını yapmak ev sahibinin, bazılarını yapmak ise kiracının yükümlülüğündendir. Eğer kiracının yapması gereken basit nitelikte bir tadilat ihtiyacı varsa fakat kiracı bunu yerine getirmediği için komşuları bundan zarar görüyorsa bu durum komşulara rahatsızlık verme halleri kapsamında değerlendirilir.

Dolayısıyla; kiracıya ihtarname çekilerek durumu düzeltmesi için süre verilmeli, durum düzeltilmediği takdirde kiracının tahliyesi yönünde dava açılmalıdır.

Yargıtay; komşudan sızan pis sudan ötürü evin kötü koktuğu olayda, kiracının davalıya tazminat ödemesi gerektiği yönünde karar vermiştir. (Yargıtay, 20. HD, E. 2017/2208,  K. 2018/5805  T.20.09.2018) 

Kiracının Komşuları Yaralaması

Kiracının komşusuyla girdiği tartışma sonucu arbede yaşanması ve neticesinde komşunun yaralanması, kiracıyı evden çıkarabilmek için geçerli bir sebeptir. Ayrıca; kiracının komşuyu yaralaması durumunda, ev sahibi süre vermeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal sona erdirerek tahliye davası açabilir.

Evin Çok Kötü Kokması

Evin çok kötü kokması, komşuları rahatsız edecektir. Dolayısıyla, bu nedenden ötürü kiracı evden çıkarılabilir. Ev sahibi, kiracıyı bu sebeple evden çıkarabilmek için yazılı bir bildirimle en az 30 günlük süre vermeli ve bu rahatsızlık verici durumun sona erdirilmesini talep etmelidir. Eğer kiracı bu süre içinde de durumu sona erdirmezse ev sahibi sözleşmeyi sona erdirip tahliye davası açabilir.

Yargıtay; bu konuda verdiği bir kararında, kiracının evinden sürekli kirli su sızması sebebiyle komşusunun evinin çok kötü kokmasını, kiracının evden tahliye edilmesi için yeterli bir sebep olarak kabul etmiştir. (Yargıtay, 20. HD, E. 2017/2208,  K. 2018/5805  T.20.09.2018)

Kiracının Komşularına Tehdit veya Hakarette Bulunması

Kiracının komşularına tehdit veya hakarette bulunması, evden tahliye edilebilmesi için geçerli bir sebeptir. Şüphesiz tehdit ya da hakaret olayları, komşuları rahatsız edecektir.

Yargıtay bu konuda verdiği bir kararında, kiracının apartmandaki komşularına tehditvari cümlelerde bulunmasını evden tahliyesi için yeterli saymıştır. (Yargıtay 3. HD, E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.09.2017)

Diğer Durumlar

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi için yukarıda belirtilen sebepler dışında başka sebepler de somut olayda mevcut olabilir. Aşağıda, rahatsızlık hallerine örnek teşkil edecek farklı durumlar listelenmiştir.

• Kiracının normalin çok üstünde toz, duman ve koku çıkarması.
• Kiracının bina anahtarlarını almayıp bina kapısını açtırmak için sürekli komşuları rahatsız etmesi.
• Kiracının, komşularının evcil hayvanlarına zarar vermesi.
• Kiracının evde fuhuş yaptırması veya evi kumarhane olarak kullanması.
• Kiracının, komşularla ortak alandaki eşyalara bilerek ve isteyerek zarar vermesi.

Sayılan nedenlerden biri veya burada belirtilmeyen bir başka neden söz konusu olursa ev sahibinin gerekli prosedürü işleterek kiracısını evden çıkarması mümkündür. Somut durumda, kiracı tahliyesine imkan tanıyan başka durumlar da mevcut olabilir. Bunu tespit edebilmek bakımından, tüm tahliye nedenlerinin yer aldığı “kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atabilirsiniz.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, 6 ila 12 ay sürer.

Fakat rahatsızlık halinin ispat kolaylığına ve kiracının itirazlarına göre dava süresi daha uzun sürelere yayılabilir.

Sonuç

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, sıklıkla dava konusu olabilecek bir durumdur. Kiracının komşulara verdiği rahatsızlık sebebiyle açılan tahliye davasının olumsuz sonuçlanması, dava masraflarını ev sahibinin ödemesine ve en önemlisi kiracının evden çıkartılamamasına yol açacaktır. Bu gibi mağduriyetleri yaşamamak için, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışarak hareket etmekte yarar vardır.