Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Kiracının evi gösterme zorunluluğu; içinde halihazırda kiracı varken yeniden kiralanmak veya tamamen satılmak üzere olan gayrimenkulun, yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmesi için kanun tarafından getirilmiş zorunluluktur.

Kiracı Evi Göstermek Zorunda mıdır?

Kiracı, evi yeni alıcılara ve kiracılara göstermek zorundadır. Ancak ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, kiracıya uygun bir süre önceden yazılı veya sözlü olarak bildirim yapması gerekir. İspat kolaylığı bakımından, bildirimin ihtarname yoluyla yapılması daha faydalı olacaktır. Bildirim yapılmadığı takdirde, kiracı evi göstermeye zorlanamaz.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, TBK 319/2’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

Kiracı; evin yeniden kiralanması veya satılması söz konusu olduğunda, evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermekle yükümlüdür. Fakat kiracının evi gösterme zorunluluğu kapsamında, uygun olduğu gün ve saatler belirlenmelidir. Kiracının müsait olduğu zaman diliminde, yeni alıcılar ya da kiracılar evi gezip görebilirler. Aksi halde, kiracının hakları ve yararı gözetilmemiş olacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu TBK 319

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 319’da ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu hükümde, kiracının sorumluluğu ile birlikte ev sahibinin kiracıya haber verme yükümlülüğü de yer almaktadır. Aynı zamanda, kiracıya karşı sürecin nasıl işletilmesi gerektiği de belirtilmiştir.

İlgili düzenleme olan TBK 319/3 hükmü şu şekildedir:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

TBK 319/3’te belirtildiği gibi; ev sahibi, evi gösterirken kiracının yararını gözetmek zorundadır. Bunun anlamı; kiracının eşyalarına zarar vermeden, evi dağıtmadan, uygun zamanda ve kiracının özel hayatına saygılı bir şekilde bu hakkın kullanılmasıdır. Aksi takdirde, kiracı bu duruma katlanmak zorunda olmayacaktır.

Ayrıca ev sahibi, uygun bir süre önceden evin yeni alıcılara gösterileceğini kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi gerçekleştirmeyen ev sahibi, evi gösterme hakkını kullanamayacaktır.

Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?

Kiracının evi gösterme zorunluluğuna uymaması durumunda ev sahibi, dava açma hakkını kullanabilir. Bu dava, kiracının evi gösterme yükümlülüğü davasıdır. Ev sahibi bu davayı, evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açmalıdır. Dava neticesinde hakim, evin gösterilmesi için uygun gördüğü belli zaman aralıklarını belirler. Böylelikle, kiracının evi gösterme zorunluluğu iki taraf da mağdur olmadan uygulanmış olur.

Kiracının evi gösterme zorunluluğu davasını açarken uygun zaman dilimleri talep edilmeli, davaya ilişkin usul işlemlerinde herhangi bir hata veya eksiklikte bulunulmamalıdır. Bunu sağlayabilmek bakımından, uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışılması yerinde olacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Talebi İhtarnamesi

Ev sahibinin; evin yeni alıcılara veya kiracılara gösterileceğine dair bildirimi, kiracıya ihtarname yoluyla yapılabilir. Ancak Kanun’dan da anlaşılacağı üzere, bu bildirim için herhangi bir şekil şartı mevcut değildir. Dolayısıyla, kiracıya sözlü şekilde de bildirimde bulunulabilir. Fakat bildirimin noter kanalıyla yazılı olarak yapılması, dava sürecinde ispat açısından büyük kolaylık sağlayacaktır.

İhtarname hazırlanırken ve gönderilirken dikkat edilmesi gerekenler hakkında bilgi sahibi olmak için, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımıza göz atabilirsiniz. Ayrıca taslak bir ihtarname örneğinden faydalanmak ve konuya ilişkin ayrıntılara hakim olmak için, “kiracıya ihtarname örneği” yazımızı okuyabilirsiniz.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası

Kiracının evi gösterme zorunluluğunu yerine getirmekten kaçındığı durumlarda, ev sahibi evin bulunduğu bölgedeki sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır. Mahkeme, kiracının ve ev sahibinin yararını gözeterek ev sahibinin evi gösterme hakkını hangi gün ve saatlerde kullanabileceğini belirleyecektir. 

Hakim, bu belirlemeyi yaparken ev sahibinin konutu gösterebileceği tarihleri ve kiracının müsait olduğu tarihleri göz önünde bulundurarak karar verecektir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/9795 K. 2016/4611 T. 13.6.2016)

Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir mi?

Ev sahibi, kiracısının oturduğu eve izinsiz bir şekilde giremez. Kiracının rızası olmadan eve girebilmek için, mahkeme kararı olmalıdır. Ev sahibinin eve izinsiz şekilde girmesi, TCK 116 hükmünde düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturacaktır. Dolayısıyla, kiracının izni olmaksızın eve girilmesi ev sahibi için cezai sorumluluğa neden olur.

Kiralık veya Satılık Evi Göstermeyen Kiracı Israrla Aranabilir Mi?

Evi göstermeyen kiracı, ısrarlı bir şekilde aranamaz. Ev sahibinin kiracıyı ısrarla rahatsız etmesi durumunda; TCK 123 kapsamında düzenlenen, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu oluşacaktır. Kiracı böyle bir durumda, ev sahibini savcılığa şikayet etme imkanına sahiptir.

Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi midir?

Kiracının evi göstermemesi, tahliye için tek başına geçerli bir sebep değildir. Dolayısıyla ev sahibi, kiracının evi yeni alıcılara ya da kiracılara göstermemesine dayanarak kiracıyı evden çıkaramaz. Kiracının evi gösterme zorunluluğuna aykırı davranması durumunda, tahliye davasının değil kiracının evi gösterme yükümlülüğü davasının açılması yerinde olacaktır.

Kiracı evi gösterme yükümlülüğünü ihlal ediyorsa ve bununla birlikte somut olayda herhangi bir tahliye nedeni de mevcutsa kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibinin eve ihtiyaç duyması, tahliye taahhüdü yapılmış olması gibi durumlar; buna örnek verilebilir. TBK kapsamındaki tüm tahliye nedenleri ve bunlara ilişkin süreçlerin nasıl yürütülmesi gerektiği, “kiracı nasıl çıkarılır” yazımızda yer almaktadır.

Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, genellikle 6 ila 9 ay arasında sürmektedir. Bununla birlikte; gerek mahkemelerin yoğunluğu gerekse dosyanın durumu ve tarafların tutumuna göre bu sürenin uzayıp kısalması mümkündür.

Sonuç

Kiracının evi gösterme zorunluluğunun ihlali halinde yapılması gerekenler, hukuki bakımdan özellik arz etmektedir. Buna ilişkin sürecin doğru biçimde yürütülmemesi halinde, dava süresinin uzaması ve ev sahibinin evi yeni alıcılara ya da kiracılara gösterememesi söz konusu olmaktadır. Böyle problemlerle karşılaşmamak adına, uzman gayrimenkul avukatından yardım almakta fayda vardır.