3091 Sayılı Kanun’a Göre Taşınmaza Tecavüzlerin İdarece Önlenmesi

3091 sayılı Kanun çerçevesinde düzenlenen usul, taşınmaz üzerinde hak sahipliği bulunan kişilerin haklarını korur. Bu başvuru sayesinde, taşınmazına tecavüz veya müdahale edilen kişiler, dava yoluna gitmeden tecavüzleri engelleme imkanına kavuşmuştur.

3091 Sayılı Kanun Nedir?

3091 sayılı Kanun, devlete veya vatandaşa ait taşınmazlara yapılan tecavüz veya müdahalenin, dava açmadan hızlı ve etkin biçimde idarece önlenmesini sağlayan düzenlemedir. 3091 sayılı Kanun’da düzenlenen prosedür, dava açmaya göre çok daha hızlı ve pratik bir yöntemdir.

Taşınmaza tecavüz; taşınmazın zorla veya habersiz olarak işgal edilmesi, ele geçirilmesi veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirilmesidir. Müdahale ise hak sahibinin taşınmaz üzerindeki hakimiyetinin kısmen veya tamamen ihlal edilmesidir.

Hangi Haller Taşınmaza Tecavüz veya Müdahale Sayılır?

Taşınmaza tecavüz veya müdahale sayılan haller, 3091 sayılı Kanun’la ilgili çıkarılan Yönetmelik’te belirtilmiştir.

Yönetmeliğe göre taşınmaza tecavüz veya müdahale sayılan haller şunlardır:

• Bahçe, tarla ve arsa gibi arazilerden devamlı olarak gelip geçerek kişinin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak,
• Araziye ekim ve dikimde bulunmak, 
• Bir hak iddia ederek tarla veya bahçedeki mahsulü biçmek, toplamak, 
• Başkasının taşınmazına taş, toprak, ağaç, gübre vb. şeyleri bırakarak bu kimsenin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak,
• Sulama veya içme sularından, su kuyularından, sarnıçlardan, su yollarından, su borularından ve arklarından yararlanmayı engellemek, 
• Başkasının arazisi üzerinden su geçirmek üzere burada ark açmak, 
• Temel açmak, hendek kazmak, bina yapmak, taşınmaza tecavüz veya müdahalenin bulunduğuna dair örnek hallerdir.

Yukarıda sayılanlara benzer diğer davranışlarda bulunmak da taşınmaza tecavüz veya müdahale sayılır. Yani tecavüz veya müdahalenin ne şekilde olacağı, 3091 sayılı Kanun’da sayılmış değildir. Sayılanların dışında hangi hallerin tecavüz veya müdahale kabul edileceği, somut durum özelinde idarenin takdirine bırakılmıştır. 

Taşınmaza Yapılan Tecavüzün Önlenmesi İçin Kaymakamlığa veya Valiliğe Nasıl Başvuru Yapılır?

Taşınmaza yapılan tecavüzün önlenmesi için merkez ilçelerde valiliklere dilekçe ile başvuru yapılır. Diğer ilçelerde ise kaymakamlıklara yine dilekçe ile başvuru yapılır. Tecavüzün önlenmesi için yapılacak başvuru, bizzat veya kanuni temsilci aracılığıyla yapılabilir.

Taşınmaza yapılan tecavüzün önlenmesi için gerekli belgeler; dilekçe, gayrimenkule ait tapu örneği ve kişi vekil aracılığıyla başvuruda bulunuyorsa noter tasdikli vekaletnamedir. Dilekçede hangi hususların yer alması gerektiği, aşağıda liste halinde verilmiştir. 

• Şikayetçi kişinin, adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi,
• Şikayet olunan kişinin adı, soyadı ve adresi,
• Tecavüzün veya müdahalenin gerçekleştiği taşınmazın adresi,
• Tecavüz veya müdahalenin tarihi,
• Tecavüz veya müdahalenin öğrenildiği tarih (ıttıla tarihi),
• Müracaat tarihi,
• Olaya ilişkin açıklamalar, 
• Netice ve talep yazılır. Burada taşınmaza yapılan tecavüzün sona erdirilmesi, taşınmazın boş olarak teslimi ve masrafların mütecavize yüklenmesi talep edilir.

Yukarıda yer alan esasların bulunduğu dilekçe hazırlandıktan sonra, başvurucu tarafından imzalanmalıdır. Taşınmazın zilyedi olduğunu ispatlayan başka belgeler varsa bunlar başvuruya eklenmelidir. Bu belgeler; tapu senedi, haricen satış senedi, kira sözleşmesi vs. gibi delillerdir. Bunlar dışında, başvuru vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekaletname de bulunmalıdır.

3091 sayılı Kanun çerçevesinde yapılacak başvuruda, usuli işlemlerin sağlıklı yapılması ve dilekçenin hukuki argümanlar ile hazırlanması son derece önemlidir. Dilekçede, taşınmaza karşı gerçekleştirilen müdahale/tecavüz ortaya konulmalıdır. Aksi halde, hukuki süreç uzayabilir veya olumsuz sonuç alınabilir. Bu noktada, alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmak faydalı olacaktır.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında İdareye Başvuruyu Kimler Yapabilir?

3091 sayılı Kanun kapsamında idareye başvuruyu; taşınmaz malın zilyedi, yani taşınmaz üzerinde hakim olan kişi yapabilir. Dolayısıyla, malın mutlaka sahibi olmak gerekmez. Zilyet olan kişi yerine, varsa kanuni temsilcisi de başvuru yapabilir. Köye ait taşınmazlara yapılan tecavüz veya müdahalelerde ise köy halkından herhangi birinin yetkili makama başvuruda bulunması yeterlidir.

Taşınmaza müdahale yahut tecavüzde bulunan kişi, taşınmazın ortağı veya taşınmaza sahip mirasçılardan biri olabilir. Bu durumlarda diğer ortaklar yahut mirasçılar, 3091 sayılı Kanun kapsamındaki usule başvurabilir.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında Başvuruda Bulunma Süresi Nedir?

3091 sayılı Kanun kapsamında başvuruda bulunma süresi, tecavüzün veya müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gündür. Bu süre içinde idari makama başvuruda bulunulması gerekir. Tecavüz veya müdahalenin meydana gelişinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra, idareye başvurma imkanı her halde ortadan kalkar.

DİKKAT: Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlere ve menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerde, başvuru için süre aranmaz.

Taşınmaza Yapılan Tecavüzün Önlenmesi Kapsamında Soruşturma Nasıl Yapılır?

Taşınmaza yapılan tecavüzün önlenmesi kapsamında soruşturma, yetkili makamın soruşturmacı atamasıyla başlar. Soruşturma emrini alan memur, öncelikle başvuru dilekçesini inceler. Ardından, soruşturma gün ve saatini içeren tebligatı hazırlar ve taraflara tebliğ eder. Taraflar tebligatta belirtilen tarihte ve yerde, tanık ve diğer delillerini soruşturma için hazır bulundurmalıdır.

Taraflara tebligat yapılmadan soruşturmaya başlanamaz. Ancak zorunlu ve acele hallerde bildirimler, Tebligat Kanunu ve Tüzüğü esaslarına göre yapılır. Bu hallerde bildirimler, valilik veya kaymakamlık emriyle güvenlik kuvvetlerince yaptırılır.

Soruşturma günü geldiğinde soruşturmacı memur, öncelikle bütün ilgililerin ve tanıkların ifadesini alır. Soruşturma için belirlenen tarihte ve saatte taşınmaz mahalline gelmeyen tanıklar, daha sonra dinlenemez. Bu işlemlerin ardından soruşturmacı, aşağıda liste halinde belirtilen esaslara cevap olacak şekilde soruşturmasını yürütür.

• Taşınmaz malın niteliğini ve sınırlarını, 
• Taşınmazı fiilen tasarruf eden zilyedin kim veya kimler olduğunu, ne zamandan beri ve ne suretle zilyet olduğunu,
• İşgalcinin kim veya kimler olduğunu, 
• Taşınmaz mala işgalci veya işgalciler tarafından ne şekilde ve ne zaman tecavüz veya müdahale edildiğini, 
• Tecavüz veya müdahalenin, taşınmazın hangi kısmına veya miktarına yapıldığını,
• Başvuru sahibinin bu tecavüz veya müdahaleyi hangi tarihte öğrendiğini-tespit eder. Bu amaçla, taraflarca gösterilen tapu ve her türlü belgeyi inceler, araziye uygunluğunu araştırır. 

Yukarıdaki soruları cevaplayacak şekilde yapılan soruşturma sonucunda, uyuşmazlık mahalline götürülen teknik elemanlar ile kroki çizilir. Bu krokinin altı, teknik elemanlar tarafından imzalanır. Soruşturmacının gerekli gördüğü hallerde, uyuşmazlık hakkında bilirkişi incelemesi de yaptırılabilir.

Soruşturmacı, soruşturma sonucuna ilişkin tüm bilgi ve belgeleri fezleke ile idari makama sunar. Fezlekede, konu hakkında kendi görüşünü de belirtir. Ancak soruşturmacı görüşü esas karar niteliğinde değil, yalnızca soruşturmacının değerlendirmesi niteliğindedir. Zira asıl kararı, fezlekeyi alan yetkili makam verecektir.

Başvuru tarihinden itibaren soruşturma en kısa sürede bitirilmeli ve 15 gün içerisinde karar verilmelidir. Bu sürede karar verilemezse durum nedenleriyle birlikte kaymakamlıklarca valiliklere, valiliklerce de İçişleri Bakanlığına bildirilir.

Yukarıda, soruşturma aşamasının bütün süreci ayrıntılı şekilde izah edilmiştir. Buna karşın 3091 sayılı Kanun’a göre, soruşturma yapılmayan veya fezleke düzenlenmeyen birtakım durumlar da mevcuttur. Bu durumlara aşağıda liste halinde yer verilmiştir. 

• Yetkili makam tarafından karar verilinceye kadar tarafların kendi arasında anlaşması halinde, uyuşmazlık sona erer.
• Başvuru sahibi başvurusundan vazgeçerse soruşturma son bulur. Başvurudan vazgeçme, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.
• Başvuru sahibinin kendisine tebliğ edilen günde taşınmaz mahalline gelmemesi durumunda, soruşturmaya devam edilmez. Haklı bir neden söz konusu ise yeni tarih belirlenir.
• Soruşturma için gerekli olan giderlerin yatırılmaması halinde de soruşturmaya devam olunmaz.

Yukarıda belirtilen hallerde, soruşturmacı bu durum için bir tutanak düzenler. Sonrasında, mevcut durumu bildirir şekilde yetkili makam haberdar edilir. Akabinde ise kendisine durum bildirilen yetkili makam tarafından dosya işlemden kaldırılır.

3091 Sayılı Kanun Kapsamında İdarenin Verdiği Karara Nasıl İtiraz Edilir?

3091 sayılı Kanun kapsamında idarenin verdiği karara, idare mahkemelerinde iptal davası açılarak itiraz edilir. Karara karşı idareye itirazda bulunma imkanı yoktur. İptal davası, tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içerisinde, kararı veren valilik veya kaymakamlığa karşı açılır.

3091 sayılı Kanun kapsamında verilen karara karşı iptal davası, müdahale veya tecavüzle ilgili karar veren kaymakamlığın yahut valiliğin bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. İdare mahkemesinde açılan iptal davası reddedilirse istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf yoluna, mahkeme kararının tebliğini izleyen günden itibaren 30 gün içinde başvurulmalıdır.

Dosyayı inceleyecek olan merci ise bölge idare mahkemesidir. Bölge idare mahkemesinin kararı kesin olup bu karara karşı temyiz mercii olan Danıştaya başvurulamaz.

3091 sayılı Kanun uyarınca idareye yapılan başvuru reddedildiğinde açılacak iptal davasında, doğru hukuki argümanlar ve deliller ileri sürülmelidir. Bunun yanında, sürelere de dikkat edilmelidir. Aksi takdirde, haksız tecavüz önlenemeyebilir. Böyle problemlerle karşılaşmamak adına, uzman gayrimenkul avukatından destek almakta yarar vardır.

İdarenin Verdiği Karar Nasıl Uygulanır?

3091 sayılı Kanun çerçevesinde idarenin verdiği karar, evrakın infaz memuruna verildiği tarihten itibaren en geç 5 gün içinde yerine getirilir. İnfaz memuru, öncelikle tarafların taşınmaz mahalline gelip gelmediğini tespit eder. Sonrasında, müdahale veya tecavüze uğrayan mal üzerindeki haksız durum ortadan kaldırılarak taşınmazı o anki hali ile hak sahibine teslim eder. 

Taşınmaz üzerinde tecavüz veya müdahale eylemi gerçekleştiren kişinin, kararın infazını engelleme teşebbüsü söz konusu olabilir. Bu durumda infaz memuru, yeteri kadar güvenlik gücünün infaza katılmasını talep edebilir.

İnfaz memuru, kararı yerine getirirken taraflara kararın ne olduğunu ve nasıl uygulanacağını ifade eder. Ayrıca, bu karara karşı üstün hak iddiasında bulunanların adli yargı yerine başvurabileceğini belirtir. Sonrasında, infaz kararına karşı idari yargı yoluna başvurulabileceğini de taraflara bildirir.

Kararın Uygulanmasında Güvenlik Kuvvetlerinin Görevi 

Taşınmaza tecavüzlerin idarece önlenmesi kararının uygulanmasında güvenlik kuvvetlerinin görevi, kararın infazına yardımcı olmaktır. Güvenlik kuvvetleri, kararın yerine getirilmesi esnasında çıkabilecek olaylara karşı yardımcı güç görevini yerine getirir.

İdarenin Kararından Sonraki Tecavüzlerde Ne Yapılır?

İdarenin kararından sonraki tecavüzlerde, müdahale veya tecavüzün öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde ve her ihtimalde söz konusu eylemden itibaren 1 yıl içinde idari makama başvurulmalıdır.

İdari makama başvuru ve soruşturma usulü, yukarıda belirtilen ilk tecavüz ve müdahalelerde olduğu gibidir. Ancak ilkinden farklı olarak ikinci müdahale ve tecavüzü tespit eden yetkili idari makam, soruşturma dosyasını gerekli yasal işlemler için ilgili Cumhuriyet Savcılığına da gönderir.

Soruşturmacı, konuyla ilgili raporunu yetkili makama gönderir ve ilgili makamca bu konuda bir karar verilir. Söz konusu karara karşı, idari yargıda iptal davası açma hakkı mevcuttur.

Taşınmaza Tecavüzün Tekrarlanması Halinde Ceza Hükümleri

Taşınmaza tecavüzün tekrarlanması halinde,  taşınmaz mal tüzel kişilere veya gerçek kişilere aitse kişi hakkında 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezasına hükmolunur. Taşınmaz mal, kamu kurum veya kuruluşlarına aitse veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz veya umumun menfaatine ait yerlerdense 6 aydan 2 yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.

DİKKAT: Tecavüz veya müdahale, silahlı bir kişi veya silahsız olsalar dahi birden fazla kişiler tarafından yapıldığı takdirde, belirtilen cezalar bir kat artırılarak verilir.

3091 Sayılı Kanun’a Göre Yapılan Başvuruda Taşınmazdan Tahliye Ne Kadar Sürer?

3091 sayılı Kanun’a göre yapılan başvuruda taşınmazdan tahliye, ortalama 20 gün sürer.

İdari makamın konuyu soruşturması için kullanabileceği süre, 15 gündür. Soruşturma nihayetinde verilen kararın infaz memuru tarafından yerine getirilmesi için kişiye verilen süre ise 5 gündür. Bu nedenle, toplamda 20 günlük bir zaman zarfında süreç tamamlanır.

İdare, başvuruya olumlu yönde yanıt vermezse ve bu nedenle bir iptal davası açılırsa süreler de uzar. Bunun yanında, başvurulan idarenin yoğunluğu da bu sürelerin uzayıp kısalmasına neden olabilir.

Taşınmaza Tecavüz Durumunda Ecrimisil Nasıl Talep Edilir?

Taşınmaza tecavüz durumunda ecrimisil, dava açarak talep edilir. Ecrimisil, taşınmaz üzerindeki asıl hak sahibinin rızası dışında taşınmazın kullanılması durumunda talep edilir. Ecrimisil talebi için haksız bir kullanım, asıl hak sahibinin zararı ve işgalcinin bunu bilerek yapması gibi şartlar aranır. Bu şartlar gerçekleştiği takdirde, işgalciden tazminat alınabilir.

Taşınmaza tecavüz durumunda ecrimisil davasının nasıl ve hangi şartlarda açılabileceği, asıl hak sahibinin hangi haklara sahip olduğu ve sürecin nasıl işlediğiyle ilgili ayrıntılı bilgi için “ecrimisil davası” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Mahkeme Yolu ile Taşınmaza Tecavüzün Önlenmesi Mümkün Müdür?

Mahkeme yolu ile taşınmaza tecavüzün önlenmesi mümkündür. Taşınmaza tecavüzün veya müdahalenin mahkeme yoluyla önlenmesi için el atmanın önlenmesi davası açılmalıdır. Bu dava sayesinde asıl hak sahibi, taşınmaz üzerindeki kullanım veya mülkiyet hakkını korumuş olacaktır.

Taşınmaza tecavüz durumunda el atmanın önlenmesi davasının nasıl ve hangi şartlarda açılabileceği, asıl hak sahibinin hangi haklara sahip olduğu hususları hakkında ayrıntılı bilgi için “el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i)” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Sonuç

3091 sayılı Kanun’a göre taşınmaza tecavüzlerin idarece önlenmesi yolu idari bir başvuru süreci olduğu için klasik dava usulü ile farklılık arz eder. Bu nedenle, sürecin başından itibaren usuli işlemlerin doğru yapılması ve sunulacak dilekçenin hukuki zeminde olması büyük önem arz eder. Dolayısıyla, sürecin başından itibaren alanında uzman gayrimenkul avukatına danışmak faydalı olacaktır.