yabancıların gayrimenkul ev arsa alması edinmesi

Yabancıların Gayrimenkul Alması

Türkiye, yabancılar tarafından hem turizm açısından hem de yaşam sürdürme açısından rağbet gören bir ülkedir. Yabancılar tarafından sıkça kanunun izin verdiği ölçüde gayrimenkul alımı gerçekleşmektedir. 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile birlikte Türkiye’de konut alım-satımları için karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu kanuni değişim, Türkiye’de yabancıların ev satın almasını hızlandırmış ve artırmıştır. Öyle ki TÜİK verilerine göre 2017 yılında 39 bin 663 konut yabancılar tarafından satın alınmıştır. Bu sayı, her geçen gün artarak devam etmektedir. Ancak her yabancı dilediği gayrimenkulü dilediği ölçüde satın alamamaktadır. Tapu Kanunu’nda kanuni sınırlar belirlenmiştir. Tüm sınır ve şartlara alt başlıklarda değindik.

Yabancılar Nasıl Gayrimenkul Alabilir?

Türkiye’de konut (ev) yada arsa satın almak isteyen yabancılar, gayrimenkul satın alma işlemlerine ve şartlarına dikkat etmelilerdir. Düzenlenen şartlara ve işlemlere bağlı kalmadan gayrimenkul satın alınmak istenmesi, yabancının hak kaybına uğramasına sebep olabilir.

Yabancıların ev satın alma prosedürleri, Türkiye’de halihazırda yürürlükte bulunan mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilir. Buna göre, yabancıların ev satın alması için de tıpkı diğer vatandaşlar gibi tapuda devir ile yapılmasına bağlıdır. Bu durum, kanun gereği resmi şekil şartına haizdir. Buna göre gayrimenkul satış sözleşmesi, Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet ve tescilin imzalanması ile geçerlilik kazanacaktır. Konut satın almaya yönelik vaad sözleşmesi yapmak da mümkündür. Ancak bir farklılık olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda yapılmalıdır.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılma amacı, borçlandırıcı işlemin yapılmak istenmesi ancak henüz mülkiyetin karşı tarafa geçirilmek istenmemesidir. Resmi şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler, şekle aykırılık nedeniyle kesin hükümsüzdür. Yabancıların gayrimenkul satın alırken Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gereken belgeler “Yabancıların Gayrimenkul Satın Alması İçin Gerekli Belgeler” başlığı altında sayılmıştır. Bu belgelerin tamamlanması ve gerekli incelemelerin olumlu sonuçlanması ile birlikte tescil işlemi sonucunda yabancı bir kimse, Türkiye’de gayrimenkul tapusu edinebilir.

Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Şartları

Yabancıların Türkiye’de ev satın alması, belli şartlara bağlanmıştır. Tapu Kanunu aracılığıyla  bu şartlara ulaşmak mümkündür. Şartlar hakkında bilgi edinmek için “Yabancıların Gayrimenkul Almasında Sınırlar” başlığı altında belirttiğimiz sınırları da göz önünde bulundurmak faydalı olacaktır. Bu başlık altında sınırlar dışındaki şartlardan bahsedeceğiz.

  1. Satış sözleşmesinin resmi şekil şartına uygun bir şekilde Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılmasına dikkat edilmelidir. Resmi senet ve tescil bu kurumda düzenlenir.
  2. Gerekli belgeler eksiksiz ve doğru bir şekilde sunulmalıdır. Eksik veya yanlış belgeler, sürecin uzamasına sebep olacaktır. Bu belgelerin ne olduğuna aşağıda değindik.
  3. Satın alınacak gayrimenkul için bazı ilçelerde geçerli olmak üzere bölgedeki askeri makamlardan izin alınmalıdır. Öyle ki, bir gayrimenkul askeri yasak bölge içerisinde veya konum itibariyle stratejik öneme sahip bir bölgede yer alıyorsa gayrimenkul alımına izin verilmeyebilir.

Yabancıların Gayrimenkul Almasında Sınırlar

Yabancıların Türkiye’de ev alması, kanuni ve tedbir kararları ile getirilen birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur. 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre Türkiye’de ev almak isteyen yabancı, bu sınırlamalar içerisinde Türkiye’de ev edinebilir.  Bu kısıtlamaların varlığı, ülke topraklarının bütünlüğü açısından önem arz etmektedir. Kanuni ve tedbir kararları ile birlikte getirilen mevcut kısıtlamaları sıralamak gerekirse şöyle bir sıralama yapmak mümkündür:

  • Gayrimenkul satın almak isteyen yabancı, ülke sınırları içerisinde gayrimenkul alınmasına izin verilen ülkelerin vatandaşlarından biri olmalıdır. Örneğin, Suriye Arap Cumhuriyeti vatandaşları, günümüzde ülkemiz sınırları içerisinde gayrimenkul satın alamazlar. Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de ev satın alabileceği hakkında Tapu Genel Müdürlüğü veya Türkiye Büyükelçiliği ve Konsolosluğu’ndan bilgi alınabilir. Suriye vatandaşları için ise vatandaş adına şirket kurarak ve bu şirket adına gayrimenkul alınarak işlem yapmaktayız.
  • Ülke sınırları içerisinde gerçek bir yabancı kişi en fazla 30 hektara kadar taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir. 30 hektar ve daha fazla taşınmaz satın almak isteyen yabancı bu isteğini kanuni sınırlamalar gerekçesiyle gerçekleştiremeyecektir.
  • Yabancıların gayrimenkul satın almasının sınırlarından bir diğeri, gayrimenkul satın almak isteyen yabancının, söz konusu taşınmazın bulunduğu ilçenin yüzölçümünün ancak %10 ‘una kadar gayrimenkul satın alabilmesidir.
  • Yabancıların ticaret şirketi için tesis edilmiş olan taşınmaz rehinleri için kanuni sınırlamalar söz konusu olmayacaktır.
  • Yabancı tüzel kişilerin, Türkiye’de taşınmaz almaları mümkün değildir. Ancak yabancı sermayeli tüzel kişilikler Türkiye’de kurulmuş olduklarından gerekli sınırlamalar ve şartlara uyum sağladıkları müddetçe gayrimenkul satın alabilirler.

Suriyeliler Gayrimenkul Alabilir Mi?

Yabancılar tarafından Türkiye’de ev satın alınması, her yabancı için tanınmış bir hak değildir. Ülkenin çıkarları ve sürekliliği için bazı ülke vatandaşlarına Türkiye’de gayrimenkul satın alınması yasaklanmıştır. Suriyelilerin Türkiye’de ev satın alması yasaktır. Ancak Suriyelilerin Türkiye’de ev satın alabilmesi için gerekli kanuni düzenlemelerin yakın zamanda yürürlüğe gireceği bilinmektedir. Bunun ile birlikte, Suriyeliler Türkiye’de ev satın alabilmek için yakınlarının üstüne gayrimenkul satın alıyor veya tüzel kişilik olan bir yabancı sermayeli şirket kurup bu şirket üzerinden gayrimenkul satın alabilirler. Gerekli düzenlemelerin tamamlanmasıyla Suriye Arap Cumhuriyeti vatandaşları da ev satın alabilecekler.

Biz şirket kurma ve gerekli izinlerin alınarak gayrimenkul alınması işlemlerini yürütmekteyiz.

Yabancıların Gayrimenkul Edinmesinde Gerekli Belgeler

Yabancıların gayrimenkul satın alması için öncelikle taşınmaz sahibi, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuruda bulunmalıdır. Ön başvuruda eksik belgelerin bulunması halinde dosya bekletilir ancak eksiklik ve kusur bulunmaz ise gayrimenkul satış işlemi için gerekli evraklar Tapu Genel Müdürlüğü’ne sunulmalıdır. Gerekli olan evrakları şu şekilde sayabiliriz:

  1. Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
  2. Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte).
  3. İlgili Belediyeden alınan taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”
  4. Taşınmaz Değerleme Raporu.
  5. Binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi.
  6. Satıcı şahsın 1 adet, alıcı yabancının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
  7. Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman.
  8. Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği. Yurtdışında düzenlenen vekaletname Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmelidir. Yurt dışında düzenlenen vekaletname örnekleriyle ilgili önemli bir ayrım Lahey Sözleşmesi ile ilgilidir. Buna göre yabancı ülkenin noterleri tarafından düzenlenen vekaletnameler, 5 Ekim 1961 Lahey Sözleşmesi’ne göre onaylanmış ise ülke dilinde yabancının onaylı fotoğrafını içeriyor ve de “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresini bulunduruyorsa artık Türkçe tercümeleri için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı gerekmeyecektir. Bunun aksine Lahey Sözleşmesi’ne göre tasdik edilmemiş vekaletnameler için Türkiye Konsolosluğu’nun onayı mutlaka gereklidir.

Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasında Harç Ücreti

Türkiye’de gayrimenkul satın alma işlemleri için ödenen belli harçlar bulunmaktadır. Türkiye’den konut satın almak isteyen yabancı da bu harçları ödemek şartı ile gayrimenkul sahibi olabilmektedir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yayınladığı harç çeşit ve miktarlarını şöyle sıralayabiliriz:

  • Tapu harcı, hem alıcı hem satıcı tarafından ödenmektedir. Konut, hangi belediyenin sınırları içerisinde yer alıyorsa o belediyeden edinilen Emlak Rayiç Değeri ’nden az olmamak şartıyla, konutun değeri üzerinden %2 tapu harcı ödenmelidir. Örneğin, 300.000 TL değerindeki bir konuttan alınacak tapu harcı, 6.000 Türk Lirası’dır.
  • Döner sermaye ücreti ödenir. Yöresel olarak belirlenmek ile birlikte 2019 yılı için en fazla 128*2,5 TL’dir. Yani, en fazla 320 Türk Lirası’dır.
  • Hizmet bedeli 2019 yılı için 598,25 TL’dir.

Yabancılar Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen yabancılar, belli hususlara dikkat ettikleri sürece hak kayıpları yaşamadan ev satın alabileceklerdir. Ancak bu hususlara vakıf olmak gereklidir aksi takdirde geçersiz işlemler söz konusu olabilir. Bir yabancının gayrimenkul alırken dikkat etmesi noktaları şu şekilde özetleyebiliriz:

  1. Öncelikle, satış konusunu oluşturan taşınmaz ile ilgili satışa engel olabilecek herhangi bir haciz, ipotek gibi kısıtlamanın bulunup bulunmadığı Tapu Müdürlüklerinden sorgulanmalıdır. Gayrimenkulün satışı için taşınmaz üzerindeki kısıtlamalar, satışa engel değildir. Ancak satın alan yabancı için aleyhe sonuçlar doğurur.
  2. Alınacak evin imar durumu kontrol edilmelidir.
  3. Alınacak evi satan kişi ile tapu sahibi kimlik ile kontrol edilmelidir ve sahte vekaletnameler konusunda dikkatli olunmalıdır.
  4. Alınacak arsa ise niteliği oldukça önem arz etmektedir. Tarım arazilerinin düşük bedel göstererek alınması durumunda ön alım hakkı davası açılarak gösterilen bedel üzerinden komşu parsel tarafından alınması durumu söz konusu olabilmektedir.
  5. Muhtemel dolandırıcılara karşı dikkatli olunmalıdır.
  6. Gayrimenkul satın alma sürecinde mutlaka güvenilir ve deneyimli bir avukat ile çalışılmalıdır.
  7. Bir yabancının Türkiye’de ev satın alabilmesi için ikametgah iznine sahip olması gerekmez.
  8. Gayrimenkul alma konusunda red almış olan yabancılar, Tapu Müdürlüğe bağlı Bölge Müdürlüğüne itirazda bulunabilirler. Gerekli şartları taşıdığından emin olan yabancıların itiraz hakkını kullanmaları yararlarına olacaktır.
  9. Gayrimenkul alım satımı sürecinde herhangi bir uyuşmazlık yaşanır ise ilgili mahkemelerde dava açılmalıdır.

Yabancıların Gayrimenkul Almasında Avukatın Önemi

Türkiye’de gayrimenkul almak isteyen birçok yabancı bulunmaktadır. Gayrimenkul satın almak isteyen yabancının dikkat etmesi gereken birçok husus ve aşama vardır. Dikkatten kaçan veya yanlış bir işleme tabi tutulan herhangi bir aşama, yabancının aleyhine sonuç doğuracak, belki de geri dönülmez bir hataya sebep olacaktır. Aynı zamanda Türkiye’deki dil, kültür, sosyal yaşam gibi unsurlara da uzak olan bir yabancı için Türkiye’de konut satın almak zorlaşacak veya hak kayıpları ile sonuçlanacaktır. Bu sebeplerden, Türkiye’de ev satın almak isteyen bir yabancı öncelikle deneyimli Yabancılar Hukuku Avukatı ile görüşmelidir. Yabancılar avukatları, gayrimenkul satın almak isteyen yabancı için tüm prosedürleri özenle takip edecek, tarafların lehine olacak şekilde taşınmaz satış veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyecektir. Yabancılar avukatı ile yürütülen tüm prosedürler en sağlıklı ve en kısa sürede tamamlanacak, hak kayıplarının önüne geçilmesine yardımcı olacaktır.Sonuç olarak, gayrimenkul satın almak isteyen bir yabancı, mutlaka deneyimli bir Yabancılar Hukuku avukatı ile çalışmalıdır.

Bu makale faydalı mıydı?