Coronavirüsün iş yeri kira sözleşmelerine etkisi ve mücbir sebep

Coronavirüste İşyeri Kiraları ve Mücbir Sebep

(4 Dakika Ortalama Okuma Süresi)

Ekonomik olarak olumsuz manada büyük etkileri olan Coronavirüs salgını işyeri kiraları bakımından da ayrı bir etki oluşturdu. Bu bağlamda Covid-19 sürecinde işyeri kiraları ödenecek mi, hangi işletmeler ne gibi hak ve sorumluluklara sahip, sözleşme feshedilebilir mi, ödenmeyen işyeri kiraları icra edilebilir mi, sonradan mı ödenecek gibi soruların cevaplandırılması gerekiyor.

Yazımızda bu sorulara ve konunun bilinmesi gereken önemli ayrıntılarına hukuki zeminde değineceğiz. Önemli bir konudan bahsediyor olduğumuz için yazımızı dikkatli okumanızı tavsiye ediyoruz.

Mücbir Sebep Nedir ve Sözleşmelere Etkisi Nedir?

Coronavirüsün işyeri kira sözleşmelerine etkisine geçmeden önce mücbir sebep nedir ve sözleşmelere nasıl etki eder bunun bilinmesi gerekir. Çünkü COVİD-19 başlı başına bir sözleşme fesih veya uyarlama nedeni değildir. Mücbir sebep olmasından dolayı bazı sonuçları doğurur.

Mücbir sebep, taraflarca önceden öngörülemeyen, engellenemeyen ve sözleşmenin ifasını tarafların kusuru olmaksızın imkansızlaştıran veya zorlaştıran bazı dış etkenlere denir. Sözleşmelere de somut olayın özelliklerine göre farklı etkilerde bulunabilir. 

Sözleşmenin yeniden uyarlanması, ifa borcunun sona ermesi, sözleşmenin feshi gibi sonuçlar doğabilir. Mücbir sebep meselesinin ayrıntılarına burada girmiyoruz. Bununla ilgili önemli ayrıntılar için “mücbir sebep” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Coronavirüs Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi Nedir?

COVİD-19 salgınının işyeri kiralarına etkisi, ilgili işletmenin niteliğine ve somut bazı özelliklerine göre değişecektir. Bilindiği üzere bazı işletmelerin faaliyetleri İçişleri Bakanlığı genelgesi ile durduruldu. Bazıları dolaylı olarak durdurulmuş oldu. Bazıları ise genelge ile ilgili olmamasına rağmen salgın döneminin oluşturduğu ekonomik ortamdan ciddi şekilde etkilendi. 

Coronavirus salgınının işyeri kira sözleşmelerine ne gibi etki edeceğini bu hallere göre aşağıda ayrı ayrı değineceğiz. Ancak malum salgınının diğer sözleşmelere genel olarak ne gibi etki edeceği hakkında bilgi edinmek için “coronavirüsün sözleşmelere etkisi” başlıklı yazımızı mutlaka okumalısınız.

Faaliyetleri İçişleri Bakanlığı Tarafından Geçici Olarak Durdurulan İşyeri Kiraları

Bilindiği üzere İçişleri Bakanlığı 15.03.2020 tarihinde ‘Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi’ yayınladı ve bazı işyerlerinin faaliyetleri idari kararla durdurulmuş oldu. Bu durumda işyeri kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı merak konusu oldu.

Türk Borçlar Kanunu madde 136 hükmü ifa imkansızlığını, 137 hükmü ise kısmi ifa imkansızlığını düzenler. Bu hükümlerin ayrıntısına “mücbir sebep” başlıklı yazımızda değindik. 

Aslında burada çözülmesi gereken mesele Covid-19 salgını sürecinde kira ödeme borcuna ilişkindir. İlgili yazımıza bakıldığı zaman TBK 136. ve 137. maddeler uyarınca çoğu zaman sözleşmenin sona erdirilmesi sonucu doğduğu görülecektir. Dolayısıyla bu iki hüküm tam olarak burada işlevsel değildir.

Coronavirüs salgınının sözleşmelere etkisini iki ihtimalde değerlendiriyoruz. Buna göre;

  • Burada tartışılması gereken ilk husus geçici ifa imkansızlığıdır. Geçici ifa imkansızlığında sözleşmeden doğan borçların ifası geçici olarak durur, sözleşme askıya alınır. Karşılıklı edimler geçici olarak durur. Dolayısıyla dükkan sahibinin işyerini hazır bulundurma, ayıba karşı tekeffül gibi borçları geçici olarak durur, işletme sahibi kiracının da kira ödeme borcu geçici olarak durur. İşletme sahibi burada dükkan sahibine karşı ödemezlik def’i ileri sürebilir.
  • TBK 138 ise aşırı ifa güçlüğünü düzenler. Bu süreçte işyeri kira sözleşmesinde taraflar arasında bir dengesizlik ortaya çıkar. Kiracı için aşırı ifa güçlüğü doğar. Aşırı ifa güçlüğünün en önemli sonucu sözleşme hükümlerinin yeniden uyarlanması için hakime başvurulmasıdır. Yani salgın dönemi için sözleşmeden doğan kira borcunun ne olacağı hakim tarafından uyarlanmak üzere başvurulabilir.

ÖNEMLİ NOT: Yukarıda iki imkan saydık. Buna göre işletme sahipleri kira ödemeyebilir veya yeni şartlara uyarlanmış bir kira ödeyebilir. Bu iki hukuki imkandan hangisinin uygulanacağı somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Örneğin bir dükkan kira sözleşmesinde o dükkanın ne şekilde kullanılacağı belirtilmiş olabilir veya olmayabilir. Sözleşmede işletme türü yer aldığı takdirde yukarıdaki her iki imkana da başvurmak mantıklı iken, sözleşmede işletme türünün yer almaması halinde aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden yararlanmak daha mantıklı olur.

Aşırı ifa güçlüğü ve sözleşmenin uyarlanması meseleleri ile ilgili olarak “mücbir sebep” başlıklı yazımıza bakılmalıdır. Ancak her halükarda bunların genel hükümler olduğu bilinmelidir. İzlenmesi gereken hukuki yol, somut olayın tecrübeli bir avukat yardımı alınarak çizilmelidir.

İçişleri Bakanlığı Tarafından Faaliyeti Durdurulmayan İşyeri Kiraları

Faaliyetleri idari karar ile durdurulmayan işyerlerinde dükkan sahibinin dükkanı hazır bulundurma borcu devam eder ve ifa edilebilir. Bu durumda kiracının yani işletme sahibinin kira borcu devam ediyor şeklinde bir yorum yapmak sağlıksız olacaktır.

Çünkü coronavirüs salgını ortamı taraflardan kaynaklanmayan bir mücbir sebeptir ve işletme sahibi dükkanı açık olsa da kazanç elde edememektedir. Bu durum tüm yurt kapsamında böyle cereyan etmiştir.

İşletmesi idari kararla kapatılmamış olmasına rağmen salgından ötürü kazanç elde edemeyen işletme sahibi kira ödeyecek midir? Burada ifa imkansızlığı halleri bulunmuyor. Ancak yukarıda bahsettiğimiz TBK 138 hükmü uyarınca aşırı ifa güçlüğü doğuyor.

Dolayısıyla kira sözleşmesinin tarafları arasında bir dengesizlik doğuyor. Buna göre dava açılarak sözleşme hükümlerinin salgın dönemi için yeniden düzenlenmesi talep edilir. Bu yolla kira ödeme borcunun sıfıra kadar indirilmesi mümkündür.

AVM İşyeri Kiraları Hangi Kapsamda Yer Alıyor?

Burada Alışveriş Merkezleri için ayrı bir değerlendirme yapmak gerekiyor. Çünkü AVM içerisinde yer alan işletmelerin bir kısmı, genelge ile kapatılmak zorunda iken bir kısmı genelge kapsamı dışında kalan işletme türüdür.

Genelge kapsamında yer alan işletmeler yukarıda bahsettiğimiz aşırı ifa güçlüğü ve geçici ifa imkansızlığı yollarına gidebilir, somut olayın şartlarına göre hiç kira ödemeyebilir veya sözleşme şartları dava ile yeniden uyarlanabilir. 

Bazı işletmeler de genelge kapsamı dışında kalsa da AVM yönetimlerinin kararları kapsamında kapatılmıştır. Bu işletmeler için hem TBK 138 kapsamında sözleşme şartlarının uyarlanması hem de TBK 331 kapsamında olağanüstü feshi imkanı doğacağından söz edebiliriz.

İçişleri Bakanlığı Tarafından Faaliyetleri Kısmen Durdurulan İşyeri Kiraları

Bazı işyerleri kısmen durdurulmuştur. Örnek vermek gerekirse cafe ve restoranlar işletme içinde müşteri ağırlayamazken eve servis yapabilmektedir. Bu durumda yukarıda bahsettiğimiz aşırı ifa güçlüğü hükümlerine başvurulabilir. Bu kapsamda sözleşme hükümler ve tabii ki kira bedeli hakim tarafından yeniden belirlenebilir.

Salgın Sürecinde Ödenmeyen İşyeri Kiraları İcra Edilebilir mi, Tahliye Nedeni Sayılabilir mi?

Normal şartlarda kira bedelini ödemeyen kişi hakkında tahliye talepli icra takibi başlatılabileceği gibi tahliye davası da açılabilir. Bunun ayrıntısına “kiracı tahliyesi” başlıklı yazımızda değindik.

Ancak belirtmemiz gerekir ki bu tahliye imkanları da salgın dönemi için kısıtlanmıştır. Buna göre 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek olan işyeri kira bedellerinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshine veya kiracının tahliyesine gerekçe oluşturamaz. 

Belirtmemiz gerekir ki bu düzenlemenin getirilmiş olması, işyeri kiracılarının kira ödeme yükümü olduğu anlamına gelmez.

Yukarıda bahsettiğimiz kurallar çerçevesinde bir kısım işletme sahibinin kira ödeme borcu ortadan kalkarken bir kısmının borcu yeniden uyarlanır. Ancak bu koruyucu düzenleme tüm işletmeleri kapsar ve dükkan sahiplerine karşı işletme sahiplerini korumayı amaçlar. 

Dolayısıyla işletme sahipleri salgın sürecinde icra takibine uğrama ve tahliye edilme noktasında korunmuştur. 30 Haziran tarihinden sonrası için ise yukarıda saydığımız hakların sağlanabilmesi adına gerekli hukuki sürecin hızla başlatılması gerekir. Bu kapsamda avukat yardımı alınması büyük önem taşıyor.

Salgın Sürecinde Ödenmeyen İşyeri Kiraları Sonradan Faizi ile Birlikte Talep Edilir mi?

İcra takiplerinin durmuş olmasından ötürü ‘kira ödeme yükümü tamamen veya kısmen devam eden’ işletme sahipleri daha sonradan bu borcu ödemek durumundadır. Aksi halde icra gücü ile bu borç tahsil edilir.

Burada şu soru akla geliyor: ödenmeyi bekleyen bu kira bedeline faiz işler mi? Hemen belirtmemiz gerekir ki temerrüt faizi tarafların kusurundan bağımsız doğan bir husustur. Bu nedenle ödenmesi gereken kira bedelleri süreç sonunda faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

Pandemi Sürecinde Hukuki Meseleler Bakımından Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda coronavirüs salgını sürecinde işletme sahiplerinin kira borcu meselesini izah ettik. Hemen belirtmemiz gerekir ki mesele hiçbir zaman bu kadarla kalmaz. Her somut olayın farklı hukuki meseleleri olur. Mevzuatta farklı noktalarda temas ettiği hükümler bulunur. Bu nedenle somut olayın tecrübeli avukatlardan yardım alınarak değerlendirilmesi gerekir.

İşletme sahipleri kimi durumda kira ödemeyecek, kimi durumda sözleşme uyarlanarak kısmi ödeme yapılacak, kimi durumda ise kira borcu devam edecektir. Ayrıntısına yukarıda değindik.

Ancak bu süreçte en çok dikkat edilmesi gereken husus hatalı yahut ihmali işlemlerden kaçınmaktır. Salgın sürecinin olumsuz sonuçları ne kadar erken hukuki zemine oturtulursa zarar o kadar az olacaktır. Bu nedenle hukuki yardım alınmalıdır.

Bu makale faydalı mıydı?